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【不動産投資】実質利回りを上げる5つの方法｜家賃収入アップと経費削減の具体策

不動産投資において最も重要な指標の一つが「実質利回り」です。

表面利回りがいくら高くても、経費や空室リスクを差し引いた後の手残りが少なければ、意味がありません。 

この記事では、実質利回りを改善するための5つの具体策を「収入アップ」と「支出削減」の両面からご紹介します。

既に物件をお持ちのオーナー様にも役立つ内容です。

1.実質利回りとは？基本の計算式

不動産投資で収益性を判断するうえで最も重視されるのが実質利回りです。 

表面利回りが「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で算出されるのに対し、実質利回りは「経費や諸費用を差し引いた“実際の手残り収益”」を基準に計算します。

 つまり、本当の意味での利益率を示す指標であり、収支計画や資産運用の判断材料として欠かせません。

 【実質利回りの計算式】

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸経費）× 100 

たとえば、年間家賃収入が120万円、経費が30万円、物件価格が1,200万円、諸経費が100万円だった場合

（120万円 − 30万円）÷（1,200万円 + 100万円）× 100 ＝ 約8.18% 

表面利回りより数値は低くなりますが、実質利回りのほうが現実に近い数字です。

だからこそ、この実質利回りを“どう上げていくか”が、不動産投資成功のポイントになります。

2.実質利回りを上げる5つの方法

ー①家賃を適正価格に見直す

入居期間が長くなるにつれて、家賃が地域の相場よりも下回ってしまっているケースは多々あります。

特に更新時期を迎えても家賃を据え置きにしている場合、実質的な収益を知らず知らずのうちに減らしてしまっている可能性があります。 

まずは、周辺の新着物件や同じような条件の賃貸物件と比較して、自身の物件が現在どの位置にあるのかを定期的にチェックしましょう。

ポータルサイトやレインズ、管理会社からの情報提供を活用するのも効果的です。 

また、設備の入れ替えや内装のリノベーションを行った場合は、家賃を上げられる根拠が生まれます。

キッチンや浴室を最新の仕様に変更した、壁紙をおしゃれに張り替えた、インターネット無料設備を導入した、など付加価値のある改善を施した際は、思い切って家賃の見直しを検討するべきです。

既存入居者に対しては、いきなり大きく家賃を引き上げるのではなく、更新時に数千円単位で段階的に調整する提案が現実的です。

管理会社と連携し、改修内容や近隣相場をセットにして入居者に説明しましょう。

 築年数が古くても、中身を整えれば評価される時代です。

小さな見直しの積み重ねが、長期的な収益力の強化につながります。

ー②空室期間を最小限に抑える

どれだけ家賃設定が適正でも、空室期間が長引けば収入はゼロです。

年間収益に大きなマイナス影響を与えてしまいます。 

逆に言えば、空室をいかに短くできるかが、実質利回り改善のカギとなります。 

まず重要なのは、退去が決まった時点で即座に次の募集をスタートする「早期リーシング」です。

原状回復工事の予定と並行して、内見可能な時期や写真素材を早めに準備しておけば、次の入居者をすぐに案内できます。 

募集ページのクオリティも空室対策に直結します。

写真の明るさや構図、間取り図の見やすさ、設備の特徴やリノベ履歴など、入居者目線の情報をしっかり掲載することで、反響率が高まります。

最近では、ポータルサイトだけでなく、SNSやLINE、YouTubeなどの媒体を活用して物件をPRする手法も一般化してきました。

特に若年層向け物件では、視覚的なアプローチが集客力を左右します。 

敷金・礼金ゼロやフリーレントなどの初期費用を抑えたキャンペーンも、一時的に募集を加速させたいときに効果的です。

費用面でのインパクトはありますが、長期空室による損失を考えれば、結果的に利回り改善につながる選択肢となります。

ー③管理コストを見直す

不動産投資では、収入を増やすことと同じくらい、支出を減らすことが実質利回りの向上に直結します。

その中でも、毎月・毎年発生する「管理費」や「修繕積立金」は、気づかぬうちに収益を圧迫しているケースが多くあります。 

まず見直したいのは、現在委託している管理会社のサービス内容と費用のバランスです。

月額管理料が相場より割高であったり、清掃や点検といった業務内容が明確でなかったりする場合は、他社との比較検討を行うことで改善の余地が見つかるかもしれません。 

また、共用部の清掃や設備点検などが、費用に見合った品質で提供されているかもチェックポイントです。

現地の状況と請求内容にズレがないかを確認し、必要であれば契約内容を見直すことで、無駄な出費を抑えることが可能です。 

さらに、自主管理への切り替えや、一部業務の分離委託（例：清掃のみ別業者に依頼）を検討することで、コストを抑えつつ柔軟な運用ができる場合もあります。

もちろん手間は増えるため、管理可能な戸数や物件の距離感なども加味して判断が必要です。

 管理コストの削減は、手間のかかる作業と思われがちですが、一度の見直しで年間数万円〜数十万円の経費削減につながることも珍しくありません。 

その分がまるごと利回り改善につながると考えれば、十分に取り組む価値のある施策です。

ー④設備投資で付加価値をつける

競合物件が多いエリアでは、選ばれる理由がなければ入居者の関心を引くのは難しいのが現実です。

入居者が重視する設備を導入することで、家賃アップの根拠になるだけでなく、空室期間の短縮にもつながります。

単なるコストではなく“収益を生む投資”と考えることが重要です。

 ✅ 効果の高い設備投資

インターネット無料化→在宅勤務や動画視聴が当たり前になった今、ネット環境は必須インフラ。ファミリー層にも単身者にも圧倒的に人気です。

宅配ボックスの設置→共働き世帯や一人暮らしのニーズにマッチ。再配達不要でストレス軽減、入居者満足度の向上に直結します。 

壁紙や床材のデザインリノベーション→築年数が古くても、内装の印象を大きく変えることで若年層からの支持を得られます。

SNS映えや内見時の印象アップにも効果的。

こうしたポイント投資により「この家賃ならこの設備はありがたい」と感じてもらえる物件へと進化させることができます。

特に近年は、賃貸物件にデザイン性や暮らしやすさを求める傾向が強まっており、ただ古いまま貸す時代は終わりつつあります。 

差別化＝収益化の時代。 

ちょっとした工夫で、家賃を数千円単位でアップできた例も多く見られます。

 家賃を上げるには、それに見合う理由づけが必要です。その答えが設備投資であり、入居者の満足こそが家賃アップの最大の武器です。

ー⑤節税やローンの見直しでキャッシュフローを改善

実質利回りとは、単なる収入の多さではなく、最終的にオーナーの手元に残る実質的な利益を表す指標です。

表面には見えにくい税金や金利といったコストの圧縮にも目を向ける必要があります。

 ✅ ポイント 

減価償却費や青色申告特別控除など、税務上の特典を活用

→ 減価償却によって課税所得を圧縮したり、青色申告による65万円控除を適用したりすることで、所得税・住民税の軽減が期待できます。

確定申告の際は、税理士に相談して節税余地をしっかり把握しましょう。 

既存ローンの見直し・借り換えで支払い負担を軽減

→金利が高い時期に組んだローンをそのままにしていると、利息だけで年間数十万円を支払っているケースもあります。

現在の金利水準や返済条件と照らし合わせて、借り換えや条件変更を検討する価値は大いにあります。

すぐに数字に表れない「裏方の改善」ではありますが、実質利回り＝キャッシュフローにダイレクトに効いてくる部分です。 

面倒だからと放置していると、知らない間に“取りこぼしている利益”が膨らんでいく可能性も。

年に一度でも良いので、税理士や金融機関の担当者とともにお金の流れ全体を見直す機会をつくることをおすすめします。

参考： 国税庁 減価償却/青色申告特別控除

3.まとめ

不動産投資で本当に重要なのは、表面利回りではなく「実質利回り」です。 

家賃収入を増やし、経費を見直すことで、手元に残る利益を最大化できます。 

今回ご紹介した5つの方法——家賃の見直し、空室対策、管理コストの削減、設備投資、節税・ローンの見直しはいずれも実質利回りを高める具体策です。 

まずはできることから一つずつ実行し、安定した収益につなげていきましょう。

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