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春の入居シーズンを先取り！賃貸経営を成功に導く制度とは !?

賃貸経営で「空室が埋まらない」「収益が安定しない」と悩むオーナーが増えています。

その背景には、全国的な空室率の上昇と、都市部と地方の二極化という市場構造の変化があります。

地方では空室率が20％を超えるエリアもあり、需要より供給が多い供給過剰型マーケットへ突入。

一方、都市部では「どこを探しても空き部屋がない」という声も多く、同じ賃貸市場の中で勝ち負けの差が急速に広がっているのが現状です。

この環境下で成果を上げるには、家賃の値下げや広告費アップといった対症療法的な空室対策では不十分です。 

求められるのは、エリア特性に合わせた仕組み化された空室対策です。 

本記事では、不動産オーナー向けオンライン共有会の内容をもとに、最新の市場データと実践的な空室改善策をまとめました。

特に今回は、学生需要エリアで成果を上げている「合格前予約制度（まるまる制度）」を中心に、 

・空室率上昇の現状と構造的な要因

・空室が経営に与える“3つのリスク”と早期対策の必要性

・学生物件を満室に導く仕組み「まるまる制度」の運用手法

成功オーナーの共通点と、現場での実践ノウハウ を詳しく解説します。

セミナー情報

対象：不動産投資家・賃貸経営者・管理会社担当者

テーマ：春の入居シーズンを先取り!賃貸経営を成功に導く〇〇制度とは!?

主催：満室の窓口（株式会社クラスコ） 

登壇：満室の窓口 国分寺店（清水開発株式会社 ） 

※本記事は、オンライン共有会での発表内容を整理・再構成したレポートです。

1.最新の賃貸市場動向と空室事情の把握

全国の賃貸住宅市場では、都市部と地方の二極化が一段と進んでいます。

2025年時点での全国平均空室率は15.8％（前年比＋2.1pt）と上昇傾向にあり、特に地方エリアでは15～20％を超える地域も見られます。

人口減少や新築供給の継続により、需要が追いつかない「供給過剰」が顕著になっているためです。

一方で、都市部では空室率が改善しています。東京23区の空室率は2.26％まで低下し、物件不足が続くなど、需給バランスが逼迫しており、都市圏では「どこを探しても部屋が埋まっている」状況が見られます。

こうした背景から、空室率の二極化が全国的に進行していることがわかります。

市場が抱える課題と背景として、まず挙げられるのが供給過剰です。

新規の建築・建設が依然として活発に続く一方で、人口は減少傾向にあります。 

その結果、特に地方では需要が追いつかず、過剰な供給が進んでしまっているという状況が見られます。

また、少子高齢化による需要の変化も顕著です。

若年層の減少によって、学生向け物件の需要は年々減少しています。 

一方で、高齢者向け住宅やバリアフリー設計の物件が増えるなど、住まいに求められる機能が変化しています。

ここ数年は、高齢者の生活を支える住宅設備や安心設計のニーズが高まり、実際にそうした物件も増加傾向にあります。

さらに、コロナ禍を経てテレワークが普及したことにより、都心から郊外・地方への移住が進み、これまで以上に「間取り」「設備」「立地条件」に対する入居者の要求が多様化しています。 

たとえば、国分寺エリアでも、都心勤務者が「出社が少ないから」と利便性よりも居住環境を重視して移住するケースが増加しています。 

こうした動きは国分寺に限らず、全国的に見ても都市部・地方の両方で住居ニーズの構造が変わっていることを示しています。

市場の変化が激しい今、まず大切なのは「自分の物件が属する立地特性を正しく把握すること」です。 

エリアの人口動向や周辺の再開発、大学や企業の集積状況といった地域データを分析し、どの層をターゲットにすべきかを見極めることが、空室対策の第一歩となります。

こうした分析は、本来であればオーナー自身が把握すべき内容ですが、日々の業務の中で継続的に行うのは容易ではありません。 

そのため、地域特性に精通した管理会社と連携し、市場分析から運営戦略までをトータルでサポートしてもらうことが、今後ますます重要になっていきます。

 特に近年は、エリアごとの人口構造や居住ニーズが大きく変化しているため、データをもとにした立地分析型の経営が安定した賃貸運営を支える鍵といえるでしょう。 

ー　学生需要エリアの特徴と対策

国分寺エリアは、半径5km圏内に7つの大学やキャンパスが集まる学生需要の非常に高い地域です。

この特性をしっかり理解し、活用することが空室対策の最大の鍵となっています。 

実際、約10年前までは幅広い層に向けてバランスよく募集を行っていましたが、そこから方針を転換し、需要の中心である学生層に特化した運営へシフトしました。

結果として、入居率が安定し空室期間の短縮にも大きな効果がありました。

入居のピークは毎年2月から4月に集中しており、特に新入学シーズンには多くの学生が住まいを探します。 

また、9月には留学生や秋入学者の小さな波があり、11〜12月には推薦入試合格者の動きも見られます。

こうした大学の入試スケジュールや地域イベントに合わせて募集を行うことが、安定した入居を確保するためには欠かせません。 

さらに国立大学を中心としたエリアでは、地方から上京する学生やその親御さんの「早めに部屋を押さえたい」という心理が強く働きます。

そのため、早期ニーズに対応するため、合格前予約制度（まるまる制度）を導入しました。 

まるまる制度により、学生は合格発表前でも入居予約が可能となり、オーナー様にとっては、繁忙期前の空室リスクを軽減できる仕組みです。

 一般物件の平均空室期間が約2.5ヶ月であるのに対し、まるまる制度を導入した物件では平均0.8ヶ月にまで短縮されました。 

入居者・オーナー双方にとってメリットの大きい制度として、空室期間の短縮と稼働率の安定化に大きく貢献しています。

地域の特性を正確に把握し、需要構造に合わせた柔軟な仕組みを導入することが、これからの賃貸経営には必要なのです。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

2.空室についてのおさらい

賃貸経営において「空室」は避けて通れない課題です。

ここでは、空室が長期化することで発生する主なリスクと対策の重要性について整理します。

ー　空室が長期化することで生じる3つのリスク 

（1）家賃収入の減少による経営圧迫

空室が続くと、毎月6〜8万円（年間72〜96万円）の家賃収入が失われます。 

試算では、1部屋の空室が半年続くと年間収入の約15％が失われるケースもあります。

収入が減少することで修繕・更新・次期投資の資金が圧迫され、賃貸経営全体のキャッシュフローに深刻な影響を与えます。

（2）修繕費・固定費の負担増

空室中でも、固定資産税・管理費・修繕積立金などの固定費は発生します。 

さらに、入居が決まらない期間が長引くと再募集時に再度の清掃や軽微な補修費が必要になり「空室期間中にも費用がかかる」という二重の負担が生じます。 

これらは見えにくいコストであり、長期化するほど損失が拡大します。

（3）資産価値の低下

空室率が高い物件は、市場評価額が最大30％下落するリスクがあります。 

また、同エリア内の他物件に対しても悪影響を与え、相場賃料を5〜10％押し下げる要因となります。 

長期空室が続くと「いつまでも空いている物件」という印象が地元仲介会社の間で広まり、紹介・案内の優先度が下がるケースもあります。

結果として、空室期間がさらに延びるという負の連鎖に陥る可能性があります。 

ー　空室対策は“早期対応”が鍵

では、いつ空室対策を行うべきなのでしょうか。 

結論としては「早ければ早いほど効果的」です。 

1ヶ月の空室による損失（6〜8万円）は、多くの場合、同額の設備投資やリフォーム費用を上回ります。

つまり、「空室が出てから考える」のではなく、空く前から対策を講じることで、資産価値を維持し、収益を最大化することができます。 

空室は「収入ゼロ」になるだけでなく、維持費負担と資産価値低下の二重ダメージをもたらします。

 全国の「満室の窓口」加盟店では、空室対策を経営戦略の一環として体系化し、物件価値を守る提案を行っています。

もし空室対策に悩んだ場合は、満室の窓口の加盟店に相談し、データ分析から募集戦略、内装改善までをトータルサポートしてもらうことをおすすめします。

ー　オーナーのよくある失敗例

空室対策で失敗する典型的なパターンは次の4つです。 

・対策を後回しにする

「空室が出たら考える」という対応では手遅れになることが多く、長期空室化につながります。

先手を打つオーナーほど、空室に悩むことが少ないのが実情です。

・家賃値下げやフリーレントに頼る

安易な値下げは収益を圧迫し、差別化のタイミングを逃す原因になります。

根本的な改善（デザイン・設備・訴求層の再設定）が重要です。

・ターゲットが不明確

「誰に向けた物件か」が定まっていない募集は訴求力が低く、結果的に長期空室化します。

管理会社と連携し、物件の魅力とターゲット像を共有することが必要です。 

・入居者視点の欠如

オーナー自身の価値観に偏り、入居希望者のニーズを見誤るケースです。

市場トレンドを踏まえた「今の入居者が求める設備・デザイン」の把握が求められます。 

効果的な空室対策を実践することで、平均入居率95％以上・空室期間30％削減が可能となり、安定した家賃収入と長期入居の実現につながります。

最終的には、資産価値の維持・向上へと直結します。

改めて、空室対策は「一時的な対応」ではなく、賃貸経営全体を安定化させる経営戦略の中核であることが分かります。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

3.賃貸経営を成功に導く〇〇制度とは!?

ここでは「合格前予約制度（まるまる制度）」についてご紹介します。

すでに導入しているオーナー様や管理会社もいらっしゃるかもしれませんが、本制度の目的や仕組み、導入によって得られる効果、そして今後の課題について改めて解説します。

合格前予約制度は、大学受験生が合格発表前に希望の部屋を仮予約できる仕組みです。

学生需要の高いエリアに特化している弊社だからこそ実現できた独自の学生支援型サービスであり、オーナー様と入居予定者の双方にメリットがあります。

空室が発生しやすい繁忙期前の時期に、早期の入居見込みを確保できることで空室リスクを軽減でき、一方で学生や保護者にとっても、住まい探しの不安を解消し、安心して新生活の準備を進められるという双方にとって有益な仕組みとなっています。

オーナー様のメリット ― 早期入居・安定収益

合格前予約制度の最大の特徴は、繁忙期を待たずに入居者を確保できることです。 

通常、学生物件は3〜4月の入学シーズンに申し込みが集中しますが、本制度では1〜2月の段階で予約が入るため早期に空室を解消することが可能です。 

これにより、空室期間を最小限に抑え年間収入を安定化させることができます。

特に学生物件では、4年間居住が見込まれるケースが多く、将来的な収支計画が立てやすいという点も大きなメリットです。 

申し込みを行う学生やその保護者は、入試スケジュールや生活準備を計画的に進めている方が多く、トラブルの少ない良質な入居者層を獲得できるのも魅力のひとつです。 

このように、繁忙期前に確実な入居を確保することでオーナー様にとっては長期的な資産運用と安定経営の両立が実現します。

学生・入居者のメリット ― 安心して新生活を準備

合格前予約制度は、オーナー様だけでなく入居者となる学生やその保護者にとっても大きなメリットがあります。

まず、人気エリアの良質な物件を合格発表前に確保できるため、希望する物件が埋まってしまうのではないかという不安を解消できます。

受験シーズンの11月〜1月の段階からお部屋探しを進められるため、 安心して受験や入学準備に集中できる環境が整います。 

家賃の発生は3月1日からと設定しているため、 早期に申込をしても無駄な家賃負担が生じません。

合格発表後に正式契約となる仕組みのため、余計なコストをかけずに住まいを確保できます。 

進学先・住まいが早い段階で決まることで、 家具の購入や引越しの準備など新生活に向けた計画を余裕をもって進められる点も好評です。

学生・保護者の双方にとって「安心と効率を両立できる制度」として高く評価されています。

ー　手続きの流れ（仮申し込み〜契約まで） 

合格前予約制度（まるまる制度）は、学生・保護者が安心して申し込めるよう、 明確でシンプルな手続きフローを設けています。

STEP 1｜仮申し込み（入試前）

受験前の段階で希望する部屋を選び、1万円の預かり金を支払って仮申し込みを行います。

この預かり金は、申込者の本気度を示す役割を果たし、安易なキャンセルを防ぐ効果があります。

STEP 2｜合格発表まで無料で部屋を確保

仮申し込み後は、合格発表日まで家賃が発生せず、無料で部屋をキープできます。

この間に他の入居希望者が現れても、仮申込者が優先される仕組みです。

STEP 3｜合否確定と意思確認

合格発表後、学生本人または保護者から合否通知を提出してもらい、入居意思を最終確認します。

この時点で、合格者は正式契約へ、不合格者はキャンセルとなります。

STEP 4｜契約手続き・入居開始

合格者は正式に契約を行い、3月1日から家賃が発生・入居開始となります。

なお、不合格者には預かり金を全額返金。

一方、他物件への申し込みなど自己都合によるキャンセルの場合は預かり金を返金しないことで適度な抑止効果を持たせています。

この「1万円の預かり金」と明確なルール設定によりキャンセル率は大幅に減少し、スムーズな契約移行と高い成約率を実現しています。

ー　成功事例と成果データ

合格前予約制度（まるまる制度）を導入したことで、物件の平均入居率は98％を超えています。 

以前は春先の空室に悩んでいた物件も、現在ではほとんどが満室で新年度を迎えています。

一部、全受験生が不合格となったケースを除けば、実質的にほぼ全物件で満室運営を実現しています。

また、繁忙期前（1〜2月）の予約確定率は75％に達しており、 3〜4月を待たずに入居が決まることで、オーナー様にとっても安定した収益計画が立てやすくなっています。 

さらに、退去から次の入居までの平均空室期間は約2.5週間と、 従来の1〜2ヶ月から大幅に短縮されました。 

これにより、空室による収益ロスが削減されるだけでなく、 管理業務全体の効率化にもつながっています。

オーナー様からも次のような声が寄せられています。 

「この制度を導入してからは、空室の心配がほとんどなくなりました。」 

「以前は3月になっても決まらない部屋がありましたが、今では2月には次の入居者が確定しています。」 

「年間収入が15％アップし、経営が安定しました。」 

これらの事例が示す通り、合格前予約制度は学生物件の空室課題を根本から解決する有効な仕組みです。

オーナー様にとっては「繁忙期を待たない早期満室化」、学生にとっては「安心して新生活を迎えられる仕組み」として、 双方の信頼関係を深める結果を生み出しています。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

4.まとめ

賃貸市場が二極化する今、学生需要のあるエリアでは、

「早期募集」×「仕組み化された予約制度」が成功の鍵となります。

まるまる制度のように、地域特性と入居者心理を踏まえた施策を導入することで、空室期間の短縮、収益安定、顧客満足度の向上を同時に実現できます。

「管理する」から「設計する」賃貸経営へ。

これからの時代は、仕組みで満室をつくる経営が求められています。

今回は、満室の窓口 国分寺店（清水開発株式会社 ）河合様に貴重なお話を伺いました。

本記事の内容は、YouTube動画でもわかりやすくご紹介しておりますので、あわせてご覧ください。

▷満室の窓口YouTube

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