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グローバル&最新ITで実現する賃貸経営成功メソッド

本日は「賃貸経営成功メソッド」というテーマでのお話です。

オーナー様へ2つの問いを投げかけたいと思います。

・皆様の所有物件のターゲットは誰ですか？ 

・現在の募集条件、その根拠は何でしょうか？ 

すぐに答えが思い浮かぶ方もいれば、パッとは出てこない方もいらっしゃると思います。

今回のテーマは大きく2つの視点でお話しします。 

【空室対策は感覚から戦略へ 】AIと市場データを活用し、再現性のある満室経営を実現する。 

【IT × 地域密着が成功の方程式 】技術力と現場力、この両輪で空室ゼロを目指す。

内容をお聞きいただければ、この問いの意味がより明確になるはずです。

1.賃貸市場の現状と課題

ー空室が増え続ける背景

まずは賃貸経営の現状です。

総務省のデータを見ても明らかなように、人口減少によって空室率は今後さらに増加すると予測されています。

新築供給は依然として続いており、一方で築古物件も年々増加しており、結果として入居がなかなか決まらない物件が全国的に増えています。 

入居者のニーズは多様化し、高齢化も進行しています。

加えて物価高騰による経営コストの上昇、新築供給過多、築古物件の長期空室化といった複合的な課題がオーナー様を取り巻いています。

ー賃貸経営の課題

現在の賃貸経営を取り巻く環境には、全国的に共通する大きな課題がいくつもあります。

・入居者ニーズの多様化

・入居者の高齢化

・経営コストの増加

・新築供給過多による供給過剰

・築古物件の長期空室化

こうした課題が全国的に表面化しています。

2.空室を生まない成功オーナーの3つの共通点

①高稼働物件の特徴

1つ目は、物件そのものが持つ特性です。

大前提として、立地やアクセスは入居率を左右する基本条件です。

都市部では駅近物件が圧倒的に人気ですが、地方都市では事情が少し異なります。

車社会が中心であるため、駅からの距離よりも「スーパーや学校、病院へのアクセス」「駐車場の有無」といった生活の利便性がより重視されます。

築年数についても、一般的には築20年を超えると入居がつきにくいと考えられがちですが、実際には設備の更新や内装の改善がされていれば、築浅物件に劣らない稼働率を維持することも可能です。

つまり、築年数そのものよりも管理状態・改善の有無が決め手になるのです。

ターゲットに合った間取り設定が大きな差を生みます。

単身者には1LDKやコンパクトな間取りに加え、宅配ボックスやネット無料といった利便性が好まれます。

一方、ファミリー層には2LDK以上の広さ、十分な収納スペース、そして2台以上の駐車場確保が決め手になります。

地域によっては外国人労働者やシニア層といったターゲットの特徴もあるため、それぞれに合わせた間取りと設備を整えることが、高稼働を維持するためのポイントです。

②成功オーナーの行動パターン

次に、成功しているオーナー様の行動パターンについてご紹介します。

まず大きな特徴は、「誰に貸すか」を明確に決めているという点です。

単身者向けなのか、ファミリー層なのか、高齢者や外国人世帯なのか。ターゲットを具体的に設定した上で、家賃水準、内装デザイン、導入する設備を決めています。

万人受けを狙うのではなく、ニーズを絞り込んだ分だけ制約率が向上しやすくなります。

さらに、設備投資の判断をデータに基づいて行っているのも成功オーナーの共通点です。

過去の経験や勘だけに頼るのではなく、地域の入居者傾向や市場データ、反響実績を参考にしながら「本当に効果がある部分」に集中投資をしています。

たとえば、宅配ボックスやネット無料といった設備がターゲット層に効果的であると分かれば、そこに資金を投入する。

逆に効果の薄い部分には余計なコストをかけない。

こうしたデータドリブンな意思決定が、長期的な経営成果につながっています。

つまり成功オーナーとは、「ターゲットを具体的に設定し、そのニーズに合わせて投資判断を行う」ことで、確実に結果を出している方々なのです。

③管理会社との連携

3つ目は、管理会社との連携です。

オーナー様の中には自主管理をされている方もいれば、委託管理を利用されている方もいらっしゃいます。

しかし、いずれの場合も大切なのは「任せきりにしない」という姿勢です。

管理会社とオーナー様が二人三脚で取り組むことでこそ、成果は大きく変わってきます。

具体的には、募集状況や反響データを積極的に共有することが大きなポイントです。

入居希望者からどんな反応があったのか、内覧数や問い合わせ数はどう推移しているのか。こうした情報をもとに改善を検討することで、募集活動の精度が高まります。

また、提案に対して柔軟かつ迅速に対応できるオーナーほど成果が出やすい傾向があります。

家賃の調整や写真の差し替え、条件の見直しといった改善提案を素早く判断・実行できることが、空室期間を短縮し、早期成約につながります。

最後に、家賃や条件変更に柔軟な姿勢を持つことです。

この柔軟性こそが空室対策の大きな鍵となります。

「今の条件に固執して決まらない」よりも、「少し条件を見直して早く決まる」方が、結果として収益の安定につながります。

管理会社とオーナー様がパートナーとして協力し合い、情報を共有し、提案を柔軟に取り入れることこそが、高稼働を維持し続ける最大の秘訣なのです。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

3.最新IT活用法

ここからは、当社が実際に活用している最新ITについてご紹介します。

主に募集に関連して3つの取り組みを行っています。 

1.AIによる家賃査定

2.バーチャルステージング

3.投資効果シミュレーション

これらを活用することで、再現性のある安定した賃貸経営を可能にしています。

①AIによる家賃査定

まず1つ目は、AIによる家賃査定です。 

従来の家賃設定は、不動産会社の社員の経験や勘、または近隣物件との比較によって「何となく」決められることも少なくありませんでした。

しかしそれでは根拠が曖昧で、安易に値下げ提案をされるリスクもありました。 

そこで当社では、退去が出る度にAIによる家賃査定を必ず実施しています。

AIは制約データや募集データ、相場を瞬時に分析し、根拠ある募集条件を提示します。 

たとえば「この間取りなら相場より＋1,000円で決まる」「人気設備を追加すれば＋3,000円可能」といった具体的な数値が即時に出ます。

これによりオーナー様も客観的に物件の家賃水準を把握でき、安心して募集条件を決めることができます。

②バーチャルステージング 

2つ目は、バーチャルステージングです。

現在、お部屋探しの多くはインターネット上のポータルサイトから始まります。

そのため「ネットでどう見えるか」が成約に直結します。 

これまで空室写真だけでは生活のイメージを伝えにくく、実際に家具を搬入するホームステージングはコストや手間がかかり、普及が難しいという課題がありました。

そこで当社が導入しているのが、CGで家具やインテリアを合成するバーチャルステージングです。

空室写真に生活感をプラスすることで、入居希望者にここで暮らすイメージを強く与えることができます。 

実際に導入した事例では、決定スピードが飛躍的に早まりました。

また、掲載写真を見た入居者がそのまま同じ家具を購入したという声も寄せられています。

お部屋探しから入居後の暮らしの準備までサポートできる点も大きなメリットです。

③投資効果シミュレーション

3つ目は、投資効果シミュレーションです。 

人気設備や間取りの傾向は年々変化しています。

しかし、どの設備を入れるべきか、費用をかけても効果が出るのかは感覚的な判断に任されがちでした。

そこで、募集前の段階でAIによる投資効果シミュレーションを実施しています。

・どの設備を追加すれば家賃はいくら上がるのか

・投資回収まで何年かかるのか

・空室期間を短縮するにはどんな改修が有効か

こうしたデータを事前に算出し、オーナー様と一緒に投資判断を行っています。 

たとえば「浴室乾燥機を追加した物件が成約を決める決め手になった」というケースもあり、募集開始前に対策できることで無駄を減らし、入居率を高めることができます。

人口減少が進み、新築供給も続く中で空室対策はますます重要になります。

全国的に同じ課題が広がる中で、AIによる家賃査定・バーチャルステージング・投資効果シミュレーションといった最新ITを活用することが、今後の賃貸経営における必須の取り組みとなります。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

4.地域密着だからできること

ここからは「地域密着だからこそできること」についてお話しします。

大きく分けて3つの強みがあります。

• 1.地域に特化した提案力

• 2.柔軟性とスピード感

• 3.入居者の生の声を活かせること

①地域に特化した提案力

まず1つ目は、地域に特化しているからこそ発揮できる提案力です。

地元エリアに密着して日々活動しているからこそ、競合物件の賃料や空室状況、募集条件といった最新情報を常に把握できています。

これは単に「相場を知っている」というレベルではなく、周辺でどのような物件が決まりやすいのか、逆に長期空室になっているのかといったリアルなデータを基にした判断が可能になります。

地域の企業や取引先との関わりの中でニーズをキャッチし、それを逆算してお部屋づくりや募集条件に落とし込むこともできます。

大手の広域展開型の会社ではなかなか真似できない、地域密着ならではの強みと言えるでしょう。

たとえば岐阜県の場合、自動車関連の工場が数多く立地しています。

トヨタ自動車をはじめとした大手メーカーの一次・二次下請け企業で働く方々が、地域の賃貸需要の大きな割合を占めています。

こうした雇用構造を理解していれば、工場勤務者に適した間取りや駐車場台数、家賃水準を意識した提案ができます。

つまり、地域特性を踏まえたターゲット設定と、それに基づく具体的な戦略提案が可能になります。

これが成約率を高め、他の物件との差別化を実現するための大きな力になっているのです。

②柔軟性・スピード感

2つ目は、柔軟性とスピード感です。

賃貸経営において空室対策は「タイミングが命」と言っても過言ではありません。

昨年うまくいった手法が、今年も必ずしも通用するとは限りません。

むしろ市場の状況や入居者のニーズは刻々と変化しており、その変化に即応できる体制を持っているかどうかが、大きな分かれ目となります。

実際にコロナ禍のように、誰も予想できなかった急激な環境変化が起きたことは記憶に新しいと思います。

そのような状況下でも、その時々の市場環境に合わせて募集条件や物件の魅せ方をすぐに調整できることが、空室リスクを最小限に抑えるためには不可欠です。

退去前から次の募集準備を開始し、空室期間をできる限り短縮すること、反響状況をリアルタイムで把握し、必要に応じて家賃や条件を瞬時に修正できる仕組みを持つことが求められます。

これがスピード感ある対応として非常に効果を発揮します。

また、オーナー様と管理会社双方に求められるのは「意思決定の速さ」です。

せっかく反響があるのに、条件調整や修正の判断が遅れたせいでチャンスを逃す例は少なくありません。

逆に、柔軟かつ迅速に対応できれば、それだけで1週間早く決まった、競合よりも先に入居者を確保できたという大きな成果につながります。

③入居者の生の声

3つ目は、入居者の生の声を活かすことです。

実際に物件に住んでいる入居者様の声は、改善や差別化のための最も具体的で信頼できるヒントになります。

自主管理をされているオーナー様であれば、日常的に入居者と直接コミュニケーションを取る機会があり、その中で設備の不満や生活環境への要望など、貴重な情報を得ることができます。

一方で、管理を委託されているオーナー様の場合でも、管理会社を通じて入居者の声を吸い上げる仕組みを持つことが大切です。

具体的には、入居者アンケートの結果を共有してもらう、問い合わせやクレーム内容を定期的にフィードバックしてもらうなどが良いでしょう。

入居者が「本当はこうして欲しい」と思っているニーズを把握でき、改善につなげることができます。

注目すべきは、入居してみて初めて気づく不便さや要望です。

お部屋探しの段階では顕在化していなかったニーズが、実際の生活を通じて浮かび上がってくるのです。

たとえば「洗濯物が乾きにくい」「宅配ボックスが欲しい」「駐車場の配置が使いづらい」など、日常生活に直結するポイントです。

こうした声を拾い上げ、改善に反映できるかどうかが、入居者満足度や長期入居に直結します。

退去時アンケートやSNS・口コミサイトのレビューも非常に参考になります。

ポジティブな声はそのまま物件の強みに、ネガティブな声は改善すべき課題に変えられます。

実際に「住み心地が良かった」という口コミから法人契約につながり、他の企業から紹介を受けたケースもあります。

入居者の声を定期的に収集し、改善に活かしていくことで、選ばれる理由を作り出し、定着率や紹介率を高めることができます。

これが地域密着の強みを最大限に活かした経営のポイントなのです。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

5.アルフハウジングの事例-3つの戦略

アルフハウジングでは、AI家賃査定や投資シミュレーションなど、最新ITを駆使しながら、地域の実需に即した柔軟な戦略を展開しています。

1. 家賃ダウン募集ゼロ

アルフハウジングでは、家賃を下げて募集することなく、すべて家賃アップで制約に成功しています。

築年数が古い物件であっても、ターゲットを明確化し、適切な改善を行うことで賃料を維持・向上させています。

2. ニーズに特化した物件づくり

地域やターゲットごとの需要に合わせて、特化型の物件戦略を実践しています。

ターゲットを細かく絞り込み、それに合った投資を行うことで、家賃アップと空室解消を同時に実現しました。

3. 空室率改善

上記、2つを行うことで空室率の改善に繋げています。

最初の事例は、岐阜県多治見市にある築24年のRC造2LDKの物件です。

もともとはごく一般的な間取りの物件でしたが、駅近という立地を活かし、カップル層かつ電車通勤をする方々をターゲットに設定しました。

このターゲットに響くように、リビングをリノベーションして開放感を高め、インターネット環境を整備しました。

さらに若い層が重視する水回りを刷新し、募集写真にはステージングを施して暮らしのイメージを具体的に伝えました。

その結果、家賃は5,000円、共益費は2,000円アップし、合計7,000円の収益増を実現。

しかもリフォームの途中で入居が決まり、空室期間を最短で抑えることに成功しました。

ターゲット設定の精度が、家賃アップとスピード成約を同時に叶えた好例です。

続いては、岐阜県各務原市にある築23年のRC造2LDKの事例です。各務原市には航空自衛隊の基地があり、毎年多くの自衛官ファミリーが住まいを探しに訪れます。

この物件は航空自衛隊勤務のファミリー層にターゲットを絞りました。 

改善ポイントはシンプルながら効果的で、リビングのリノベーションや水回りの交換、インターネット設備の導入に加え、募集写真にステージングを行いました。

ファミリー層が安心して快適に暮らせる環境を整えた結果、家賃3,000円・共益費2,000円の合計5,000円アップに成功。

こちらもリフォーム中に成約が決まり、空室期間を最小限に抑えることができました。

地域特有の需要に合わせたターゲット設定と投資判断が、安定した成果を生んだ事例といえます。

三つ目の事例は、岐阜県可児市にある築39年のRC造3DK。

築古で競争力が下がりやすい物件でしたが、周辺には工場が多く、外国籍の労働者とその家族の需要が非常に高いエリアであることに着目しました。

外国籍ファミリーのニーズに合わせ、和室を洋室に変更し、インターネット設備を導入しました。

水回りも一新して利便性を高めました。

特にこの層はテレビよりもインターネット利用を重視する傾向が強く、ニーズを的確に捉えた改善となりました。

 結果として、家賃は9,000円、共益費は2,000円アップし、合計11,000円もの大幅増収を実現。

築39年という不利な条件を逆手に取り、ターゲットを絞った戦略的リフォームが成功した事例です。

最後にご紹介するのは、新築物件での取り組みです。

岐阜県多治見市に新築された木造1Kの物件で、ターゲットは県立病院やJRに勤務する単身男性に設定しました。 

当初から高価格帯を狙った設計とし、洗面台やキッチンはシンプルながらスタイリッシュにデザイン。

収納はオープンクローゼットを採用し、部屋を広く見せる工夫を取り入れました。

また、単身層には必須のインターネット無料や浴室乾燥機を完備しました。 

その結果、周辺相場よりも3,000円高い賃料で募集しながら、建築中に全室成約という成果を上げ、空室期間ゼロでスタートを切ることができました。

ターゲットを徹底的に絞り込んだ戦略が功を奏した成功事例です。

アルフハウジングでは「IT × 地域密着 × グローバル対応」という姿勢を掲げています。

特に岐阜エリアは外国籍の入居者が非常に多く、多国籍な需要に合わせた戦略が欠かせません。

そのうえで、やはり核となるのは地域密着型の情報力とITを活用した分析力です。

AIを駆使して需要を見極め、戦略を練り、スピード感を持って実行することが、空室対策の成功につながります。

ここまでの事例を踏まえて導き出せる成功メソッドは、

 空室対策 = 情報 × 戦略 × スピード

 情報は今の時代あふれていますが、重要なのは「正しい情報をいかに効率的に使うか」です。

5年前、10年前の賃貸経営の常識はすでに通用しません。データをもとに戦略を立て、タイムリーに実行していく姿勢こそが、成果を生み出す鍵なのです。

管理会社は単なる委託先ではなく「パートナー」です。

オーナーと管理会社が歩み寄り、ともに物件をより良くしていく協力体制を築くことが、これからますます重要になっていきます。

今すぐできるアクションプラン

最後に、オーナー様が今日から実践できるアクションを3つご紹介します。

①物件診断の実施

すべての物件で定期的に収益力診断を行いましょう。

築年数や立地にかかわらず、最新の相場と照らし合わせ、自分の物件がどの位置にあるのかを把握することが大切です。

複数物件を所有されている方は一部屋ごとに診断して比較することで、投資優先度が明確になります。

今すぐ空室で困っていなくても、将来の賃料下落リスクを早めに発見できる点でも効果的です。

②ターゲットの明確化

次に、誰に貸したいのかを明確に設定しましょう。

既存入居者や問い合わせ履歴から傾向を逆算し、ターゲットを細かく絞り込むことが重要です

カップル、ファミリー、自衛官、外国籍労働者など、具体的な層を想定することで、必要な設備やデザインの方向性が見えてきます。

万人受けを狙うより、ニーズを絞ることで制約率は格段に上がります。

③管理会社・専門家との連携強化

最後に、お近くの満室の窓口と積極的に会話を始めてください。

市場データや反響情報を共有しながら、次にどのような改善や投資をすべきかを一緒に考えることができます。

攻めの姿勢で管理会社と連携することが、空室を防ぎ、収益を伸ばす最短ルートとなります。

アルフハウジングが実践してきた事例に共通するのは、 診断→ターゲット設定→改善→スピード募集という流れを徹底していることです。

オーナー様も、まずは小さな一歩から行動を始めることで、確実に収益改善の成果を体感できるでしょう。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

今回は、満室の窓口 多治見店  株式会社アルフハウジング 橋本様に貴重なお話を伺いました。

本記事の内容は、YouTube動画でもわかりやすくご紹介しておりますので、あわせてご覧ください。

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