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不動産投資の確定申告とは？初心者が失敗しないための8つのポイント

不動産投資を始めると「家賃収入がある」「ローンを組んだ」「物件を修繕した」など、これまでの給与所得だけの世界とは少し違う税務処理が関わってきます。

その中でも特に重要なのが、確定申告です。

確定申告を正しく行わなければ、余分に税金を支払ってしまったり、最悪の場合は税務署からペナルティを課されたりする可能性もあります。

本記事では、不動産投資の確定申告に焦点を当て、初心者が陥りやすい８つの失敗ポイントを中心に、手続きや経費・控除の基本を整理します。

これを読んで、初めての確定申告に安心して臨みましょう。

1.不動産投資と確定申告の関係とは？

不動産投資で得られる収入には、毎月の家賃収入や物件を売った時の譲渡益などがあり、これらは個人の所得として扱われます。

とくに賃貸運用で得る家賃収入は「不動産所得」となり、課税対象です。 

そのため、給与所得しかないサラリーマンと違い、収入の種類が増える＝確定申告が必要になるケースがある点がポイントです。 

つまり、不動産投資を行う人は、確定申告を前提とした準備が欠かせないのです。 

日々の支出を正しく経費として計上できれば、課税所得を抑えられ、結果として節税効果も期待できます。

帳簿管理を整えておくことで、確定申告そのものもスムーズに進められます。

2.確定申告が必要な場合とは

まずは「自分は申告が必要なのか？」を見極めることが大切です。

目安としては以下の点をチェックしましょう。 

・給与以外の所得が年間20万円を超える場合 

サラリーマンなど、普段は給与所得しかない人でも、不動産所得など “副収入” が年間20万円を超えると確定申告が必要です。

 ・不動産所得が赤字でも申告にメリットがある場合

赤字でも確定申告をすることで「損益通算」により税負担を軽減できる可能性があります。

・物件の規模によって申告の方法が変わる

所有している物件数・規模によっては「青色申告」を選択した方がメリットが大きいケースもあります。

（白色申告との違いを事前に理解しておきましょう） 

このように、 収入の大きさ／物件規模／申告方法 によって、確定申告の必要性や内容は変わってきます。 

特に初心者は、どんなケースで確定申告が必要になるのかをまず押さえておくことが大切です。

3.不動産投資の確定申告で初心者が失敗しがちな8つの落とし穴

以下では、初心者が陥りやすい「失敗ポイント」を解説します。

各ポイントを押さえることで、安心して確定申告に臨めます。

ー①経費の計上漏れ

不動産所得は「収入ー必要経費」で算出されます。 

つまり、どれだけ正確に経費を計上できるかで、最終的な税額が大きく変わります。

代表的な経費としては、固定資産税・都市計画税・火災保険料・修繕費・減価償却費・ローン利息・管理手数料などがありますが、実はそれ以外にも経費として扱える可能性のある支出があります。 

例えば、物件管理のために移動した際の交通費、オーナー専用スマホやWi-Fiの通信費の一部、情報収集のための専門誌・書籍購入などの新聞図書費など、金額は小さくても積み上げると大きな差になります。 

ただし、全てが無条件に経費になるわけではありません。 

私的利用との区別が曖昧だと、税務調査の際に否認されるリスクがあるため「なぜこの支出が賃貸経営に必要だったのか」を説明できる状態にしておくことがポイントです。 

そのためにも「月ごとに支出を整理」「領収書・請求書・通帳の入出金記録を紐付けて保管」など、日々の記録管理が後々の安心につながります。

ー②青色申告と白色申告の違いを理解していない

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、特に不動産投資を始めた初心者が見落としがちな落とし穴です。

白色申告は手続きがシンプルで楽に感じられますが、その反面、控除や税制上のメリットがほとんどありません。

一方、青色申告は帳簿付けなど手間は増えますが、青色申告特別控除（最大55万円や65万円）など大きな節税メリットを受けられる可能性があります。 

初心者の中には、最初のうちはあえて白色申告にする人もいますが、物件数が増えたり、収入規模が広がるにつれて「青色にしておけばよかった…」と後悔することもあります。

だからこそ、早い段階で「どちらの申告方法が自分に合うか」を検討し、帳簿管理・仕分けの体制を整えておくことが大切です。

 結果的に、青色申告に移行しやすくなり、将来の節税メリットを最大化できます。

ー③必要書類の整理が不十分

確定申告では、「必要書類をどれだけ揃えて、すぐに出せる状態にしているか」が、正確さとスピードを決めます。 

・賃貸契約書

・売買契約書

・源泉徴収票（給与がある場合）

・通帳の明細

・領収書

・請求書など、

申告に必要な書類は多岐にわたります。

書類を後でまとめようとすると、紛失していたり、どの支出がどの物件のものか分からなくなりがちです。

これが、初心者が申告直前にバタつく一番の原因です。 

物件ごと／年ごとにフォルダ管理し、 ・収入関係 ・支出関係 ・契約書類 ・税務関連 などカテゴリ別にまとめておくと後が圧倒的に楽になります。

 紙だけでなく、スキャンデータや写真データでの保存も併用すると、検索性が大幅に向上します。

ー④節税目的での過剰経費化

「経費を計上して節税したい」という意識自体は正しいですが、行き過ぎると逆効果です。 

たとえば実際にはプライベート用途の支出を「経費」として処理してしまうと、税務調査で否認されるだけでなく、追徴課税やペナルティにつながることもあります。 

不動産投資を始めたばかりの人ほど「節税＝経費を増やす」と安直に考えてしまいがちですが、賃貸経営のための必要支出だったと説明できるかが重要なポイントです。 

迷う支出がある場合は、独断で判断せず、税理士に相談したり、税務署のコールセンターに問い合わせたりして、「経費にして良いもの」「NGなもの」を明確に線引きしておくと安心です。

ー⑤減価償却費の計算ミス

不動産投資では、建物部分の「減価償却費」を毎年経費として計上できます。

これは節税に大きく影響する非常に重要なポイントです。 

ただし、減価償却は単純な計算ではありません。 

RC造／木造など構造ごとの耐用年数や、購入価格の中で土地と建物をどの割合で按分するか、さらに修繕費として経費にできるのか、資本的支出として資産計上なのかなど、判断が分かれる場面が多いのが実情です。 

これらを誤ると、本来よりも過少に計上して節税の機会を逃してしまったり、逆に本来計上できない費用を経費にしてしまい、後で修正や追徴課税が発生するリスクがあります。 

物件購入時点で 「建物価格の部分はいくらなのか」 「耐用年数は何年か」 を明確にしておくことが重要です。 

不安がある人は、最初から会計ソフトを活用したり、税理士に相談して正しい計算方法を確認しておくと、後からの手戻りが減り、安心して申告できます。

ー⑥税理士に任せきり

初心者に多いのが「税理士がやってくれるから大丈夫」と、申告の中身を全く理解しないまま進めてしまうケースです。 

もちろん税理士に依頼すること自体は良い選択ですが、投資家自身が内容を理解していないと、後で不利になります。 

例えば、税務署から問い合わせが来た時に 「なぜこの支出が経費になるのか」 「なぜこの方法で減価償却しているのか」 といった質問に、自分の言葉で説明できない状態だと、とっさに対応できません。

 確定申告は「責任者＝本人」です。 

税理士は“代理で入力してくれる人”であって、“責任を肩代わりしてくれる人”ではありません。 

そのため、税理士と面談する際は この支出はどの根拠で経費にできる？ この減価償却の数字はどう算出した？ など、理由を確認し、自分でも要点をメモしておくことが大切です。 

結果的に、知識の蓄積につながり、翌年以降の申告もスムーズになります。

ー⑦他の所得との合算計算を忘れている

不動産所得は単独で課税されるのではなく、給与所得や副業収入など「他の所得」と合算して最終的な課税所得が決まります。 

不動産収入だけを見て「今年はたいした利益じゃないから税金は少ないはず」と油断していると、合算した結果、課税所得の区分が上がり、税率が高くなることがあります。

一方で、不動産所得が赤字でも損益通算できる場合は、他の所得と相殺して税負担を下げられる可能性もあります。

この仕組みを知らないと、余計な税金を払う無駄を出してしまうこともあります。 

だからこそ、給与＋副業＋不動産の全体の所得構造を俯瞰する視点が必要です。

年初の段階で試算やシミュレーションを行っておくと、節税の打ち手も考えやすくなります。

ー⑧申告期限を過ぎてしまう

確定申告の締切（原則2月16日〜3月15日）を越えると、延滞税や加算税などのペナルティが発生する場合があります。

不動産投資では、物件を買った年は特に、領収書整理・減価償却の計算・各種帳簿の作成などやることが多く、初心者ほど「ギリギリで準備」に陥りがちです。

そのため、 

・年度末までに収入／支出を一度集計する

・申告ソフトや会計ソフトを早めに契約する

・税理士に相談するなら1月中に枠を確保しておく

など、早期に動くのが鉄則です。

 2月中旬までに書類が揃っている状態を目安にして動くと、期限ギリギリで慌てずに済みます。

4.確定申告の手順と必要書類

ここでは、実際にどう進めるかを4つのステップに分けて説明します。

ー収入・支出を整理する

最初にやるべきことは、「今年いくら収入が入り、どんな費用が出ていったか」を明確にすることです。 

まずは、賃貸収入の総額を確認します。 

家賃だけではなく、礼金・更新料・敷金の返還差額など、不動産から入った収入はすべて対象になります。 

次に、支出（=必要経費）を整理します。

・固定資産税・都市計画税：毎年自治体から通知される税金。 

・損害保険料：火災保険・地震保険など、物件を守るための保険料。 

・修繕費：壁紙の張替え、設備の交換などの原状回復費用。 

・管理費・委託手数料：管理会社に支払っている費用。 

・借入金利息：ローン返済のうち、利息分のみ経費として計上可。 

・減価償却費：建物や設備の価値が年々減る分を経費として計上。 

・その他：水道光熱費（貸主負担分）、通信費、交通費など。 

幅広い支出が経費になり得ます。 

重要なのは、月別・物件別に整理しておくことです。 

領収書や請求書、通帳の出入金、カード明細などを一元化しておくと、後から「これは何の支出だろう？」と迷うことがなくなります。 

小さな手間に見えますが、ここが整理されているかどうかで、確定申告は「数時間で終わる」か「数日かかる」かが決まります。 

地道な作業こそ、最初にやっておくのが一番の近道です。

ー申告方法を決める（青色 or 白色）

次に、「青色申告」か「白色申告」のどちらで申告するかを決めます。 

・青色申告

帳簿の整備や複式簿記が求められるため、準備は少し複雑になりますが、その分、青色申告特別控除（最大65万円）が受けられるなど、節税メリットが大きくなります。

不動産投資の規模が大きくなるほど、青色の恩恵は増える傾向にあります。

・白色申告 

手続きや必要書類がシンプルで初心者には取り掛かりやすい方法です。

ただし、控除などのメリットは限定的です。 

「今回は始めたばかりだから白色でいいかな」と感じるかもしれませんが、将来 物件数が増えていくことを想定して、早いうちに青色に慣れておくという考え方もあります。

ここで選ぶ方法が、その年の税額に直結します。

 迷う場合は、税理士や会計ソフトのサポート機能を活用し、自分の規模に合った申告方法を選びましょう。

ー必要書類を準備する

申告方法が決まったら、申告に必要な書類を揃えていきます。 

書類がきちんと揃っているかどうかで、申告のスムーズさが大きく変わります。 

主な必要書類は以下の通りです。

・ 確定申告書（第一表・第二表） 

税務署提出用の基本書類です。e-Taxや申告会場でも使用します。 

・青色申告決算書（不動産所得用） 

青色申告をする場合に必要。 　

※白色申告の場合は「収支内訳書（不動産所得用）」を使用します。 

・物件の関連書類・証憑類 　

・賃貸借契約書 　

・物件の売買契約書 　

・銀行通帳のコピー（入出金の確認用） 

・領収書

・請求書など支出の根拠資料 

特に「支出の根拠」が示せる資料（領収書・明細）が整理できていると、経費計上の説明がしやすくなります。 

紙ベースだけでなく、スキャン・写真・データ化したフォルダを同時に作っておくと、後から参照しやすく、翌年以降の作業効率も上がります。

ー申告書の作成と提出

必要書類が揃ったら、いよいよ申告書を作成して提出します。 

国税庁が提供している「確定申告書等作成コーナー」を使うと、ガイドに沿って入力ができるので初心者でも操作しやすいです。 

また、会計ソフト（freee・マネーフォワードなど）を使えば、日々の仕訳データから自動で書類を作成することもできます。 

提出方法は２種類あります。

[e-Tax（電子申告）] 

自宅から送信ができ、提出の手間を大幅に減らせます。

[書面提出]

税務署へ郵送または直接持参します。

なお、提出と納付の期限は、例年 翌年2月16日〜3月15日 が原則です。 

期限を過ぎると、延滞税や加算税などのペナルティが発生する可能性があります。 

余裕をもって作成を進め、締切ギリギリにならないスケジューリングを心がけましょう。

 申告を終えたら、それで「完了」ではありません。 税務署から問い合わせが来る場合に備えて、帳簿や証憑（領収書・請求書・明細書など）は原則5年（場合によっては7年）保存する義務があります。 

特に不動産投資では「この支出の根拠は何か」「どの物件に関連する経費か」といった確認が後から必要になることもあるため、申告後も整理された状態で書類を保管しておくことが大切です。 

もし不動産所得が赤字だった場合は、

 ・ほかの所得と相殺できる（損益通算）

 ・翌年以降に繰り越して控除できるケースがある（繰越控除） 

など、申告後に活用できる制度もあります。 

申告したら終わり、ではなく 「翌年の節税につながるストック」を残しておくイメージで対応することが、結果的に継続的な節税につながります。

5.初心者におすすめの確定申告サポート・サービス

確定申告は「自己流でなんとかなる」と思われがちですが、実際にやってみると書類の整理や計算、入力作業など、思っている以上に時間と手間がかかります。 

そこで、初心者が負担を減らしながら正確に進めるために役立つサポート・サービスを紹介します。

● 会計ソフト／クラウド型記帳ツール

例：freee、マネーフォワード クラウド会計 など 

日々の収支入力から帳簿作成、最終的な申告書の作成まで自動連携できるサービスが多く、初心者でも迷いにくくおすすめです。

銀行口座やカード明細を自動取り込みできる機能を活用すれば、入力の手間も大幅に削減できます。

● 税理士紹介サービス

物件数が増えて規模が大きくなってくると、節税の判断や申告の難易度が上がります。 

事前に税理士と顧問契約またはスポット相談できる体制を作っておくと、確認したい場面で迷わず相談できて安心です。

● セミナー・Web講座

不動産投資家向けの税務・会計セミナーは多数開催されています。 

基礎を体系的に学んでおくことで、税務の“ルール”が理解でき、自分の判断力も上がります。

● デジタル書類管理

領収書・契約書・明細書などを、紙だけで保管せずスキャンしてクラウド保存しておくと、検索性が高まり、確定申告時の作業時間が劇的に短縮されます。

DropboxやGoogleドライブなどのシンプルな管理から始めてもOKです。

こういったサービスを活用することで、時間の節約はもちろん、正確な申告にもつながり、結果的に安心して不動産運用に集中できます。

6.まとめ

不動産投資と確定申告は切り離せない関係です。 “なんとなく” で進めてしまうと、経費の漏れや計算ミス、判断基準の曖昧さが後々トラブルにつながる可能性があります。 

ポイントは、「正しい知識」と「日々の管理」です。 

収入と支出を丁寧に整理し、必要書類を揃え、申告方法（青色・白色）を早めに判断しておくことで、確定申告は一気にラクになります。

さらに、会計ソフトや税理士のサポートを適切に使えば、作業負担を軽減しつつ、節税効果も最大化できます。

 確定申告は慣れれば毎年のルーティン作業になります。 

最初の年こそ丁寧に準備し、仕組み化しておくことで、翌年以降はもっとスムーズに進められるようになります。

参考：No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

ソニー生命/マネーフォワード

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