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土地活用

リノベーションを行う上で、新築と中古ではやり方は違うの?

住む人にとって「リノベーション」という言葉には魅力があります。中古であっても、リノベーションによってきれいでおしゃれな外装・内装に生まれ変わり、リーズナブルに個性的な部屋に住めるという期待感があるためです。

これを裏返せば、リノベーションによって入居者のニーズをより引きつけられる可能性があることに他なりません。リノベーションは、入居者だけでなく不動産投資をされているオーナーさんにとっても魅力的なのです。必ずしも新築の方がニーズや家賃が高いというわけではありません。

そこで今回の記事ではリノベーションに注目し、新築を購入する場合とどのように違いがあるかを検討します。それほど安い投資ではありませんから、是非今回の記事を読んで「賢いリノベーション」を進めましょう。

自由だが費用がかかる新築

新築を購入する際の最大のメリットは、自由であるということです。まさしく「ゼロベース」で建物を建てる場合は、特にオーナーの方で好きなように業者に要求が出せます。

また、新築のマンションを購入する場合はそこまで大幅な間取りや仕様の変更はできないものの、床の材質や壁紙の色、キッチン・ユニットバス・洗面所などのデザインなどをカタログの中から選ぶようなところもあるようです。いずれにしても新品ですから、入居者のニーズは高めとなります。

その一方で、費用が多くかかるというのは新築のデメリットです。メリットである自由度にしても、マンション・アパートによってはかなり自由にリノベーションの方法を選択できるところも増えてきています。

もちろん、新築でもリノベーションできるところはありますが、その場合新築購入にさらにリノベーション費用もかかってくることになります。

「新しい」というのは紛れもなく価値ではありますが、人口が減少していくこれからの時代においては、かつての高度経済成長・バブル時代ほどの顕著な強みが見いだせるわけではありません。

制約は気になるがリーズナブルなリノベーション

中古を買い取ってリノベーションをした方が、新築よりも費用が安くあがります。前述の通り、自由度にしても場所によってはかなり高いマンション・アパートも出てきています。

これまでのようにスクラップアンドビルドを繰り返すより、既存の建物をリノベーションして新しく生まれ変わらせ、長く使っていこうというのは今の時代にも合った考え方であると言えます。

ただし、マンション・アパートの規約によっては「水回りの位置を変えてはいけない」「壁紙のカラーリングは禁止」など、細かく(中には理解の難しい)ルールが決められていることもあり、制約はあります。

中古のリノベーションならターゲット・ニーズの調査が不可欠

中古を上手にリノベ-ションして入居希望者の集まる部屋にすると、効果的な不動産投資になる可能性があります。

そうした観点からリノベーションを考えると、まずはどういった層をターゲットにするのか絞り込む必要があると言えるでしょう。ただ「ファミリー層」というだけでなく、さらに「自然志向」「高級志向」「北欧家具が好き」など志向/嗜好も含めて細かく絞り込んでもよいかもしれません。

ありきたりのマンションよりも、特定の層に刺さる個性的なマンションにリノベーションするわけです。その際は、マンション全体の規約や取り決めをチェックして、「できること」「できないこと」を明確にするとよいでしょう。

「自分がしたいこと」「入居者がしたいと思うであろうこと」「できること」の三者のバランスを取りながらリノベーションの計画を立てるとよいでしょう。

まとめ

新築を購入するにしても、中古をリノベーションするにしても、入居者が住みたいと思うような部屋にすることが第一です。具体的に入居者の顔を思い浮かべながら計画をきちんと立て、業者とも話し合いをしたうえでリノベーションを始めましょう。

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