シェア

Tweet

キャッシュフローと利回りの違いとは？不動産投資で失敗しない見極め方

不動産投資の世界では、物件紹介パンフレットやウェブ広告で、利回り8％・利回り10％といった数値を目にすることが多くあります。

しかし、利回りという指標だけを鵜呑みにして物件を選ぶと「思ったほどお金が残らなかった」「キャッシュが出ていかない」などの失敗を招く可能性があります。


本記事では、「利回りとは何か」「キャッシュフローとは何か」を整理し、その両者の関係性、利回りだけで判断してしまうリスク、利回りが高くても要注意な物件の特徴、そしてキャッシュフローを改善するための実践的な方法までを解説します。 

1.利回りとは？（表面利回り／実質利回り）

不動産投資における「利回り」は、物件がどれだけ収益性を持っているかを示す重要な指標です。

しかし、利回りにはいくつか種類があり、それぞれで意味合いや算出方法が異なります。

主に「表面利回り」と「実質利回り」の2つがありますが、それぞれの違いを理解しておくことが、投資判断を誤らないためには必要です。

ー表面利回り（グロス利回り）とは

表面利回りとは、物件価格に対してどれだけの家賃収入が見込めるかを示す、非常に基本的な収益指標です。

計算式は以下の通りです。

表面利回り（％）＝ 年間想定家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

この数値は、広告などでもよく見かけるもので、物件同士を比較する際の「目安」です。

不動産投資初心者にとっては、収益のポテンシャルをざっくり把握するために便利な指標と言えます。

ただし、表面利回りにはいくつかの落とし穴があります。


最大の注意点は、「あくまで理想的な条件を前提にした数値」であるということ。

具体的には、以下のような点が考慮されていない場合が多く見られます。

・購入時にかかる諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など）

・物件の運営中にかかるコスト（管理費・修繕費・固定資産税など）

・空室リスク（常に満室であるとは限らない）

そのため、表面利回りが高いからといって、必ずしもその物件が高収益とは限りません。

あくまで“収益の可能性”を示す指標であり、“実際に得られる利益”とは異なる点を理解しておく必要があります。

ー実質利回り（ネット利回り）とは

実質利回りは、物件を実際に運用した場合に、どの程度の収益が得られるのかをより正確に把握するための指標です。

こちらは、家賃収入から運営経費などのコストを差し引いた「実質的な利益」に基づいて算出されます。

計算式は以下の通りです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）× 100 

ここでの「諸経費」とは、管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料など、物件の運営に直接関わる費用を含みます。

実質利回りの優れている点は、「どれだけお金が残るか」をリアルに示してくれる点です。

表面利回りでは見えなかったコストを加味することで、より現実的な収益性を把握でき、購入後に想定外の赤字を招くリスクを軽減できます。

特に物件の購入検討段階では、表面利回りで目星をつけつつ、最終的には必ず実質利回りで精査することが重要です。

安易に「高利回りだから」と飛びつくのではなく、その数字の中身を丁寧に確認する姿勢が、不動産投資で成功するためには必要です。

2.キャッシュフローとは？

 不動産投資におけるキャッシュフローとは、物件を運用する中で実際に手元に残るお金の流れのことを指します。

投資用不動産を購入した際、家賃収入という収入源が得られますが、それに伴いローン返済や管理費、修繕費、税金など様々な支出も発生します。

これらをすべて差し引いたあとに現実的に残るお金が、いわゆるキャッシュフローです。

キャッシュフローの定義と計算式

キャッシュフローは、以下のような式で計算されます。

キャッシュフロー ＝ 家賃収入 −（ローン返済＋運営経費＋税金など）

この指標は、帳簿上の利益とは異なり、実際に財布に残る現金にフォーカスしています。

たとえば、減価償却費のように帳簿上の経費となるものの、現金の支出を伴わない項目はキャッシュフローには影響しません。

そのため、見かけの利益が出ていても、キャッシュフローがマイナスになる＝お金が減っていくというケースもあり得るのです。 

ーなぜキャッシュフローが重要なのか？

キャッシュフローがプラスで安定していることは、不動産投資の成功において最も重要なポイントの一つです。


その理由は以下の通りです。

・突発的な出費に対応できる：急な修繕や入居者の入れ替え時の工事費など、予定外の支出にも対応できる体力が生まれます。

・再投資が可能になる：キャッシュが残れば、新たな物件購入資金やリフォーム資金など、次の成長に向けた資金として活用できます。

・資金繰りの悪化を防ぐ：たとえ帳簿上は黒字でも、キャッシュが不足して支払いができない状態＝いわゆる「黒字倒産」になれば、最悪の場合は物件の手放しもあり得ます。

・ローン返済への耐性がつく：将来、金利が上昇した場合にも、キャッシュフローが健全であれば急な返済額の増加にもある程度耐えられます。

不動産投資においては、利回りがどれだけ高くても、キャッシュフローがマイナスになれば投資として成立しません。

だからこそ、「この物件は年間いくら儲かるのか？」ではなく、「実際に毎月いくら手元に残るのか？」という視点で物件を評価することが重要です。 

投資用不動産を選ぶ際には、まず表面利回りで収益性の目安をつかみ、次に実質利回りで運営コストを加味した現実的な収益性を確認し、最終的にはキャッシュフローを見て「生活費に支障なく継続できるか」「資産形成に役立つか」を判断しましょう。

3.キャッシュフローと利回りの関係

利回りとキャッシュフローは密接に関係していますが、役割が異なります。

・利回り：物件が「どれだけ収益性を持っているか」を示す効率性の指標。

・キャッシュフロー：投資後に「どれだけ手元に残るお金があるか」を示す実効性の指標。


同じ表面利回り10％の物件であっても、ローン金利が高い・返済期間が短い・空室が頻発する・修繕費がかかるといった条件があれば、キャッシュフローはマイナスになる可能性があります。

逆に、利回りはやや低めでも、ローン条件が良好・運営コストを抑えている・立地・需要が安定している物件であれば、キャッシュフローはプラスになり、結果的に望ましい運用となります。

物件を選ぶ際には「利回りが高そう＝いい物件」という安易な発想ではなく、利回り＋キャッシュフローの両面で評価することが成功へのカギです。

4.利回りだけでは失敗する理由

一見、利回りが高く見える物件は「収益性が良い」「安心して投資できそう」と思われがちです。

しかし、利回りという数値だけに頼って物件を選んでしまうと、実際には期待した収益を得られない、むしろ損をしてしまうということもあります。

その理由の一つが、物件広告などで頻繁に使われる表面利回りの存在です。

表面利回りはあくまで家賃収入と物件価格だけを基に計算されており、購入時に必要な諸費用や物件運用にかかるコスト、さらには空室リスクといった重要な要素が反映されていないことがほとんどです。

そのため、数値上は高い利回りに見えても、実際の運用では手元に残るお金が想定より少ない、という落とし穴があります。

また、金融情勢によってはローン金利が上昇したり、返済期間が短く設定されたりすることで、毎月の返済額が想定よりも増える可能性があります。

このような場合、利回りが良くてもキャッシュフローが大幅に圧迫されることになりかねません。 

物件の立地や築年数によっては、長期的に空室が発生したり、賃料が下落したりするリスクも無視できません。

入居者の入れ替えが頻繁に起これば、その都度原状回復や広告費などのコストもかさみ、収入が計画通りにいかない場合も多くあります。

 築年数が経過するにつれて必要となる修繕費や管理費、修繕積立金などの経費が増加することも見込まなければなりません。

これらのコストは実質利回りやキャッシュフローに大きく影響を与えるため、事前の見積もりが甘いと、想定外の出費で資金繰りが悪化するリスクもあります。 

注意すべきは、帳簿上では利益が出ていても、実際にはキャッシュフローがマイナスになっている場合です。

たとえば、減価償却などの帳簿上の処理で利益が出ているように見えても、現金が十分に残っていない場合、いわゆる“黒字倒産”のような状態に陥る可能性があります。 

「利回りが高い＝安全・優良物件」という思い込みは非常に危険です。

見た目の数値だけに惑わされず、実際にどれだけのキャッシュが残るのか、長期的な運用リスクをどのようにカバーできるのか、といった視点で物件を冷静に見極めることが、不動産投資で失敗しないための鍵となります。

5.利回りが高くても危険な物件の特徴

不動産投資において「利回りが高い＝良い物件」と考えるのは非常に危険です。

確かに、高利回りの物件は一見すると収益性が高く、投資効率が良いように見えるかもしれません。

しかし、その裏には見落としがちなリスクが潜んでいることも多く、結果として手元にお金が残らない、もしくは運営が困難になるケースが少なくありません。

ここでは、利回りが高くても慎重に検討すべき物件の典型的な特徴を解説します。

1.立地・築年数・構造の問題

まず注目すべきは、物件の「立地」や「建物の状態」です。

駅から遠く交通アクセスが不便なエリアにある物件は、入居希望者が集まりにくく、空室リスクが高まる傾向にあります。

周辺にスーパーや学校、病院などの生活インフラが整っていない場所も敬遠されがちです。 

また、築年数がかなり経過した古い物件は、見た目の利回りは良くても、修繕や設備更新のタイミングがすぐに訪れる可能性が高く、予想外の出費がかさむリスクを抱えています。

特に旧耐震基準の建物や木造住宅は、構造的な老朽化により建替えや大規模修繕が必要になるケースもあり、その分の費用がキャッシュフローを大きく圧迫します。

2.ローン・資金調達条件の甘さ

購入時のローン条件にも注意が必要です。

高金利や短期間での返済設定では、毎月の返済額が重くなり、キャッシュフローがマイナスになりやすくなります。

自己資金がほとんど不要なフルローンやオーバーローンで購入した場合、一時的な空室や賃料の下落が直ちに資金繰りの悪化に直結する危険性があります。

「手出しゼロで高利回り物件に投資できる」という謳い文句は魅力的に見えますが、ローンの返済余力がない状態では、想定外の事態に対応できず、物件を手放すことになりかねません。

3.管理・運営コストの見落とし

投資判断において見逃されがちなのが、運営にかかる実際のコストです。

管理費、修繕積立金、共用部の電気代や清掃費などの経費が適切に見積もられていないと、後々キャッシュフローに大きなマイナスをもたらします。 

また、入居者の入れ替えに伴う原状回復費用や広告費、空室期間中の家賃ロスなど、継続的な運営の中で発生する費用も加味しなければなりません。

これらの見積もりが甘いと、当初計算していた実質利回りやキャッシュフローが大幅に下振れする可能性があります。

4.表面利回りの誇張と実質利回りの低さ

不動産広告では、物件の魅力をアピールするために「表面利回り10％！」など、インパクトのある数字が強調されがちです。

しかし、実際には購入時の諸費用や管理コスト、空室リスクを差し引くと、実質利回りは大きく下がり、場合によってはキャッシュフローがほとんど残らない、あるいは赤字になることもあります。 

特に、賃料が高めに設定されている物件や、将来的な修繕計画が立っていない物件は、収支が悪化しやすいため注意が必要です。

見た目の数字だけでなく、その数字の根拠と裏側をしっかりと確認することが重要です。

5.賃貸需要の下落・将来価値の低下

最後に、地域の将来性にも目を向ける必要があります。

人口が減少傾向にあるエリアや、再開発の計画がない地域、競合物件が多すぎるエリアでは、長期的に賃料が下落したり、空室率が上昇したりする可能性があります。 

また、売却時の「出口戦略」も重要です。

資産価値が低下するエリアでは、物件を売りたくてもなかなか買い手が見つからず、想定していた価格で売却できないという事態も起こり得ます。

流動性が低い不動産は、思ったタイミングで手放せないことがリスクになるため、投資初期の段階で出口まで見据えた戦略を練っておくべきです。

6.キャッシュフローを改善する方法

不動産投資においては、物件を購入した時点で全てが決まるわけではありません。

購入後の運用次第でキャッシュフローは改善することもあれば、逆に悪化することもあります。

ここでは、すでに物件を保有している方、またはこれから購入を検討している方に向けて、キャッシュフローを改善し、安定的に運用していくための具体的な方法を紹介します。

1.入居率・賃料収入を最大化する

キャッシュフロー改善の基本的なアプローチは、収入を増やすことです。

賃料収入を安定させるためには、入居率を高く保つことが重要です。

そのためには、まず「入居者に選ばれる物件」にする必要があります。

駅からの距離や周辺環境、設備の充実度、室内の清潔感などは入居希望者の判断基準となるため、必要に応じてリフォームや設備のグレードアップを検討しましょう。

特に、築古物件の場合は、内装リノベーションによる印象改善が大きな効果を発揮することがあります。 

また、空室期間を短くするために、賃料設定や募集方法の見直しも有効です。周辺相場よりも高すぎる賃料では空室が続き、逆に安すぎると収益性が下がります。地域の相場や競合物件を把握した上で、適正な価格帯を見極めましょう。 

加えて、長期入居を促す工夫も効果的です。

たとえば、更新料の撤廃や礼金ゼロ、仲介手数料の一部負担、無料Wi-Fiの提供、設備保証などを導入することで、入居者の満足度を高め、長く住んでもらえる可能性が高まります。

2.購入価格・ローン返済を抑える

物件を購入する際にかかる費用を抑えることも、キャッシュフローを改善するための大きなポイントです。 

まずは、物件価格の交渉です。

価格交渉が成立すれば、その分だけ初期投資額が抑えられ、利回りやキャッシュフローに好影響を与えます。特に売主が早期売却を希望しているケースでは、価格交渉が成功する可能性が高まります。 

さらに、ローン条件の最適化も重要です。

金利が低く、返済期間が長いローンを選ぶことで、毎月の返済額を軽減でき、キャッシュフローがプラスに転じやすくなります。

可能であれば頭金を多めに用意することで、借入額を抑え、将来の返済負担を軽減することも効果的です。

ローン契約時には、「月々の返済額が家賃収入の何割を占めるのか」を具体的に試算し、リスクが高すぎないかを確認することが大切です。

3.運営コストを見直す・長期修繕計画を立てる

キャッシュフロー改善のもう一つの鍵は、支出を減らすことです。

見落としがちなのが、運営にかかる経費の見直しです。 

たとえば、管理費や修繕積立金が高すぎる場合は、管理会社に委託内容や費用の妥当性を確認し、必要に応じて見直しや交渉を行うことができます。

また、建物や設備の老朽化に備えて、定期的なメンテナンスを行うことで突発的な大規模修繕を防ぐことができ、結果的に長期的な支出の平準化にもつながります。 

築古物件の場合は、事前に長期修繕計画を立て、10年後・20年後にどの程度の修繕が必要になるかを見積もっておくと、運営に余裕を持たせることができます。

4.税務・保険・経費を最適化

税金や保険料も、キャッシュフローに影響する重要な支出項目です。

固定資産税や都市計画税、火災保険料などは定期的に見直しを行い、必要に応じて減額申請や契約条件の変更を検討しましょう。 

減価償却の活用も節税において重要です。

減価償却費は実際に現金の支出を伴わない帳簿上の経費として計上できるため、所得税や住民税の負担を軽減し、手元に残る資金を増やすことが可能です。

税理士や不動産専門のファイナンシャルプランナーと連携しながら、適切な節税対策を講じることで、キャッシュフローを健全に保つことができます。

5.リスク管理と出口戦略を持つ

キャッシュフローの改善を図るうえで欠かせないのが「リスク管理」と「出口戦略」です。


今後金利が上昇した場合に備えて、返済額のシミュレーションを行い、ある程度の余裕を持った資金計画を立てておくことが必要です。

また、空室率の上昇や賃料下落が発生した際にも、キャッシュフローがマイナスにならないよう、保守的な収支予測をベースに投資判断を行うことが求められます。

不動産投資は最終的に「売却」して利益を確定することも多いため、あらかじめ出口戦略を想定した物件選びをすることが重要です。

流動性が高く、将来的にも一定の需要が見込める立地・物件を選ぶことで、売却時にも想定通りの利益を得やすくなります。

7.まとめ

利回りとキャッシュフローは、どちらも不動産投資において非常に重要な指標ですが、その意味するところは異なります。

利回りは物件が持つ収益性の指標、キャッシュフローは実際に手元に残るお金の流れを示す指標です。

成功する不動産投資とは、利回りが魅力的な物件を選ぶだけでなく、キャッシュフローがプラスになり、長期的に安定して運用できるかをしっかりと見極めることです。

物件選びの段階から、利回り・キャッシュフロー・リスクの３軸で評価し、運用中も改善策を講じることで、失敗しない不動産投資に近づくことができます。


不動産投資家として、利回りだけで飛びつくのではなく、「手元に残るお金」「運営中の変動リスク」「出口戦略」まで見据えた判断を心がけましょう。

参考：free/モゲチェック

空室・家賃下落でお悩みのオーナー様へ

「満室の窓口」が、満室経営に向けた２つの無料サポートをご提供！

１．【無料オンラインセミナー】 最新の空室対策・入居者獲得術を毎月公開！

• ・参加無料で実践的なノウハウを学べる
• ・明日から使える情報が満載

２．【無料AI物件診断】 AIがあなたの物件と市場を分析し、課題と改善策を明らかにします。

• ・無料で物件の強み・弱みを把握
• ・データに基づいた的確なアドバイス

▼【無料】最新ノウハウを学ぶ！セミナー詳細・お申込み▼

▼【無料】AIで課題発見！物件診断はこちら▼