事例紹介
2026.03.07
満室の窓口 野々市店【物件概要】
| ①構造 | 鉄骨造 | ④間取り/世帯数 | 1LDK/8世帯 |
| ②築年数 | 2003年12月 | ⑤㎡数 | 43.91㎡ |
| ③階数 | 2階建て | ⑥入居率 | 100％ |
【課題】 9年ぶりの退去で市場相場が8,000円下落のピンチ。築古2DKの間取りが現代ニーズと完全に乖離。
【施策】 2DK→1LDKへの間取り変更と、低コストで劇的変化を生む「バスリノ」による浴室刷新を断行。
【結果】 査定5.0万円を大幅に上回る「賃料5.9万円」でスピード成約。20年間で「369万円」の収益差を生む資産へ。
【課題】9年間のブランクが招いた「家賃下落」という現実
今回の物件が直面していた最大の懸念は、前入居者の入居期間が「9年」という長期にわたっていたことでした。
長期入居はオーナー様にとって「安定」を意味しますが、退去時には「時代の変化」という大きな壁となって立ちはだかります。
9年前の契約当時は58,000円だった賃料も、その間の築年数の経過、そして周辺に建ち並んだ築浅物件との競合により、現在の市場査定額は50,000円まで下落。
いざ募集をかけようにも、**「今の市場では8,000円のダウンは避けられない」**という厳しい現実を突きつけられていました。
オーナー様の悩みは深刻でした。
「単に綺麗にするだけの原状回復で、この家賃下落を食い止められるのか？」
「多額の費用をかけてリノベーションをしても、本当に投資分を回収できるのか？」という、
投資対効果（ROI）への不安。これは、多くの築古物件オーナー様が共通して抱える、切実なジレンマです。
なぜ、これほどまでに査定額が下がってしまったのか。
そこには石川県野々市エリア特有の市場変化があります。
野々市市は、金沢市のベッドタウンとして「住みやすさランキング」でも常に上位に食い込む人気エリアです。
特に近年では、イオンモール白山の開業や、金沢工業大学周辺の再開発、さらにはIT企業の進出により、20代〜30代の単身者や若年カップル層が急増しています。
かつてファミリー向けとして重宝された「部屋数重視の2DK」は、今の若年層には「一部屋が狭くて使いにくい」「家具の配置に困る」と敬遠される傾向にあります。
今のトレンドは、「広く、明るく、清潔感のある1LDK」。
テレワークスペースを確保しつつ、ゆったりとしたソファを置けるリビングを求める層が、野々市の賃貸市場の主役となっているのです。
このニーズのズレを埋めない限り、どれだけ内装を綺麗にしても「選ばれる物件」にはなり得ません。
■BEFOR①：間取り
■AFTER①：間取り
■BEFOR②：LDK
■AFTER②：LDK
■BEFOR③：LDK
■AFTER②：LDK
■BEFOR③：浴室
■AFTER③：浴室
【戦略的対策】低コスト・高付加価値な「攻め」の投資
「賃料が下がるのは仕方ない」という守りの姿勢を捨て、今の野々市の入居者が「5.9万円を払ってでも住みたい」と思える、周辺物件にはない価値の創造を提案しました。
私たちが打ち出したのは、投資の軸を明確にした「取捨選択のリノベーション」です。
① 2DK→1LDKへのコンバージョン（間取りの再定義）
野々市エリアで慢性的に不足している「ゆとりあるリビング」を創出するため、細分化された壁を撤去しました。
9年前のライフスタイルでは「寝室と食事の部屋を分ける」ことが優先されましたが、現在は「生活の大部分を過ごすリビングを最大化する」ことが最優先。
光が奥まで届く18帖超の1LDKへ改造することで、競合する築浅物件とも対等以上に戦える居住空間を実現しました。
② 「バスリノ」による浴室の劇的リニューアル（コスト最適化）
内見時に最も厳しい目でチェックされるのが水回り、特に「浴室」です。
しかし、浴室全体を交換するユニットバスの入れ替えは、100万円単位のコストがかかることも珍しくありません。
そこで採用したのが、Renotta独自の**「バスリノ」**です。
浴室一面パネル張替え： 全体を交換せずとも、壁一面にアクセントパネルを貼るだけで、空間の印象は劇的に変わります。
今回はホテルのような高級感を演出するダークトーンを選択。
鏡・水栓交換： 直接肌に触れ、最も「古さ」が目につきやすい水栓金具と鏡を新品に交換。
これだけで、入居者には「リフォームされた最新の浴室」というポジティブな印象を与えることができます。
コストを従来の3分の1以下に抑えつつ、入居者の満足度を最大化させる。「賢い投資」の真骨頂です。
③ 生活の質を底上げするポイント投資
独立洗面台の交換： 毎日の身支度を快適にするため、機能的で清掃性の高い最新型へ。
床の全面張り替え： 部屋面積の大部分を占める床を刷新することで、部屋全体のトーンを明るくし、新生活のワクワク感を演出。
【結果】査定比118％！長期収益シミュレーションが示す圧倒的格差
戦略的な投資の結果、数字として現れたのは「早期成約」だけではありませんでした。
成約賃料： 59,000円
査定比： +9,000円（118%）の大幅アップ
年間収益改善額： 108,000円（月額9,000円×12ヶ月）
20年間の累積収益で「369万円」の差額
今回、投資判断の軸としたのが、添付の**収益シミュレーション（Renotta分析データ）**です。
現状維持や安価な補修に留めた「ベース提案」と、今回のプランでの運用を20年スパンで比較しました。
| 運用期間 | ベース提案（累計収益） | 今回のプラン（累計収益） | 収益の差額 |
| 5年後 | 2,097,406円 | 2,469,135円 | +371,729円 |
| 10年後 | 4,497,406円 | 6,000,517円 | +1,503,111円 |
| 15年後 | 6,897,406円 | 9,531,900円 | +2,634,494円 |
| 20年後 | 9,297,406円 | 12,988,006円 | +3,690,600円 |
仮にリフォーム費用を投じたとしても、空室期間の短縮とこの圧倒的な賃料維持力により、数年で投資を回収できるだけでなく、20年間で約369万円もの追加キャッシュフローを生み出す計算です。
9年という時間の経過を単に「リセット」するのではなく、市場価値を「アップデート」し続けることで、地域相場に縛られない真の高収益物件へと生まれ変わりました。
【分析】なぜ成功したのか
今回の成功の要因は、以下の3つの経営判断に集約されます。
「修繕」を「投資」と捉えたこと： 多くのオーナー様が「現状復帰（マイナスをゼロにする）」のために費用を使いますが、今回は「価値向上（ゼロをプラスにする）」ために予算を集中させました。
エリアニーズへの徹底的な適合： 野々市市の若年層ニーズを分析し、2DKという古い常識を捨てて1LDKという新しい価値を提供したこと。
財務的な裏付け： 感覚や経験則ではなく、20年先を見据えた収益シミュレーションに基づき、合理的にリフォーム内容を決定したこと。
リノベーションにおいて、もっとも避けなければならないのは「お金をかけたのに決まらない」という事態です。
そのためには、地域の不動産会社と連携し、客付けの現場から吸い上げた「今、求められている仕様」を的確に反映させる必要があります。
オーナー様、ご自身の物件の「20年後の収益」を諦めてはいませんか？ 私たちは、単なるリフォーム会社ではありません。
事例紹介
築53年・独立洗面台なしでも家賃8,000円アップ！周辺相場を逆手に取った「エアコン2台目」の空室対策マジック
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今回は水回りリノベーションによって家賃6,000円アップ、さらに投資利回り16.7%という数字で解決した成功事例をご紹介します。
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