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築20年超の2DKを1LDKへ！石川県野々市エリアで査定比118%（家賃9,000円アップ）を実現したリノベーション費用対効果を公開

【物件概要】

【課題】 9年ぶりの退去で市場相場が8,000円下落のピンチ。築古2DKの間取りが現代ニーズと完全に乖離。

【施策】 2DK→1LDKへの間取り変更と、低コストで劇的変化を生む「バスリノ」による浴室刷新を断行。

【結果】 査定5.0万円を大幅に上回る「賃料5.9万円」でスピード成約。20年間で「369万円」の収益差を生む資産へ。

【課題】9年間のブランクが招いた「家賃下落」という現実 

今回の物件が直面していた最大の懸念は、前入居者の入居期間が「9年」という長期にわたっていたことでした。

長期入居はオーナー様にとって「安定」を意味しますが、退去時には「時代の変化」という大きな壁となって立ちはだかります。

9年前の契約当時は58,000円だった賃料も、その間の築年数の経過、そして周辺に建ち並んだ築浅物件との競合により、現在の市場査定額は50,000円まで下落。

いざ募集をかけようにも、**「今の市場では8,000円のダウンは避けられない」**という厳しい現実を突きつけられていました。

オーナー様の悩みは深刻でした。

「単に綺麗にするだけの原状回復で、この家賃下落を食い止められるのか？」

「多額の費用をかけてリノベーションをしても、本当に投資分を回収できるのか？」という、

投資対効果（ROI）への不安。これは、多くの築古物件オーナー様が共通して抱える、切実なジレンマです。

なぜ、これほどまでに査定額が下がってしまったのか。

そこには石川県野々市エリア特有の市場変化があります。

野々市市は、金沢市のベッドタウンとして「住みやすさランキング」でも常に上位に食い込む人気エリアです。

特に近年では、イオンモール白山の開業や、金沢工業大学周辺の再開発、さらにはIT企業の進出により、20代〜30代の単身者や若年カップル層が急増しています。

かつてファミリー向けとして重宝された「部屋数重視の2DK」は、今の若年層には「一部屋が狭くて使いにくい」「家具の配置に困る」と敬遠される傾向にあります。

今のトレンドは、「広く、明るく、清潔感のある1LDK」。

テレワークスペースを確保しつつ、ゆったりとしたソファを置けるリビングを求める層が、野々市の賃貸市場の主役となっているのです。

このニーズのズレを埋めない限り、どれだけ内装を綺麗にしても「選ばれる物件」にはなり得ません。

■BEFOR①：間取り

■AFTER①：間取り

■BEFOR②：LDK

■AFTER②：LDK

■BEFOR③：LDK

■AFTER②：LDK

■BEFOR③：浴室

■AFTER③：浴室

【戦略的対策】低コスト・高付加価値な「攻め」の投資

「賃料が下がるのは仕方ない」という守りの姿勢を捨て、今の野々市の入居者が「5.9万円を払ってでも住みたい」と思える、周辺物件にはない価値の創造を提案しました。

私たちが打ち出したのは、投資の軸を明確にした「取捨選択のリノベーション」です。

① 2DK→1LDKへのコンバージョン（間取りの再定義）

野々市エリアで慢性的に不足している「ゆとりあるリビング」を創出するため、細分化された壁を撤去しました。

9年前のライフスタイルでは「寝室と食事の部屋を分ける」ことが優先されましたが、現在は「生活の大部分を過ごすリビングを最大化する」ことが最優先。

光が奥まで届く18帖超の1LDKへ改造することで、競合する築浅物件とも対等以上に戦える居住空間を実現しました。

② 「バスリノ」による浴室の劇的リニューアル（コスト最適化）

内見時に最も厳しい目でチェックされるのが水回り、特に「浴室」です。

しかし、浴室全体を交換するユニットバスの入れ替えは、100万円単位のコストがかかることも珍しくありません。

そこで採用したのが、Renotta独自の**「バスリノ」**です。

• 浴室一面パネル張替え： 全体を交換せずとも、壁一面にアクセントパネルを貼るだけで、空間の印象は劇的に変わります。
  今回はホテルのような高級感を演出するダークトーンを選択。
  
  

• 鏡・水栓交換： 直接肌に触れ、最も「古さ」が目につきやすい水栓金具と鏡を新品に交換。
  これだけで、入居者には「リフォームされた最新の浴室」というポジティブな印象を与えることができます。
  コストを従来の3分の1以下に抑えつつ、入居者の満足度を最大化させる。「賢い投資」の真骨頂です。

③ 生活の質を底上げするポイント投資

• 独立洗面台の交換： 毎日の身支度を快適にするため、機能的で清掃性の高い最新型へ。

• 床の全面張り替え： 部屋面積の大部分を占める床を刷新することで、部屋全体のトーンを明るくし、新生活のワクワク感を演出。

【結果】査定比118％！長期収益シミュレーションが示す圧倒的格差

戦略的な投資の結果、数字として現れたのは「早期成約」だけではありませんでした。

• 成約賃料： 59,000円

• 査定比： +9,000円（118%）の大幅アップ

• 年間収益改善額： 108,000円（月額9,000円×12ヶ月）

20年間の累積収益で「369万円」の差額

今回、投資判断の軸としたのが、添付の**収益シミュレーション（Renotta分析データ）**です。

現状維持や安価な補修に留めた「ベース提案」と、今回のプランでの運用を20年スパンで比較しました。

仮にリフォーム費用を投じたとしても、空室期間の短縮とこの圧倒的な賃料維持力により、数年で投資を回収できるだけでなく、20年間で約369万円もの追加キャッシュフローを生み出す計算です。

9年という時間の経過を単に「リセット」するのではなく、市場価値を「アップデート」し続けることで、地域相場に縛られない真の高収益物件へと生まれ変わりました。

オーナー様、ご自身の物件の「20年後の収益」を諦めてはいませんか？ 私たちは、単なるリフォーム会社ではありません。