土地活用を考える⑦　アパート・マンション経営の利回り

土地活用のひとつであるアパート・マンション経営で大切なのはしっかりとした経営・収支シュミレーションです。そしてその時に重要視されるのが利回りになります。

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、それぞれ計算方法も違います。

【表面利回り】

年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字が「表面利回り」です。

諸経費などをまったく考慮せず計算した利回りになります。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×１００

【実質利回り】

年間の家賃収入から諸経費を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割った数字が「実質利回り」です。

投資した資金に対して経費を考慮した上でどれくらいの利益を得られるかを示すものとなります。

実質利回り＝（年間収入―諸経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×１００

実際に不動産経営を始める場合は、厳しい条件で収支シュミレーションをして最低限必要な利回りを確保できるようにすると良いでしょう。

しかし、“利回りが高いから儲かる“とは限りません。

立地も良く入居者が集まりやすい空室リスクの少なそうな物件は、購入価格も高くなるので家賃設定を高めに設定しても利回りは低くなりがちです。

逆に郊外や中古物件など購入価格の安価なものは利回りが高くなってきます。

このような物件で収益を上げるにはリノベーションやターゲット層を狙った設備付加などで入居率を上げ、収益性を高める事が大切になってきます。

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