エリアと競合物件、市場を理解し長期的かつターゲットを広げるリノベーション事例！家賃も23,000円アップ！
【物件概要】
| ①構造 | 鉄骨造 | ④間取り/世帯数 | 2DK〜1LDK/10世帯 |
| ②築年数 | 築33年 | ⑤㎡数 | 45.81㎡ |
| ③階数 | 2階建 | ⑥入居率 | 100% |
【課題】
間取りや内装が古くなり、ターゲット層の減少と10年を超える入居による高額な原状回復費用が重なった。
【施策】
2DK→1LDKへの間取り変更を伴うリノベーションを実施しキッチンもシステムキッチンへ変更。またコンセプトを用いることで他のお部屋と差別化を図ることに。
【結果】
査定賃料+23,000円で成約、申込は掲載から40日で工事完了の1ヶ月前！
■Before①：間取り
■After①：間取り
■Before②：居室
■After②：居室
■Before②：居室（元和室）
■After②：居室（元和室）
■Before③：キッチン
■After③：キッチン
■Before③：浴室
■After③：浴室
【課題】ターゲット層の減少と10年を超える入居による高額な原状回復費用
今回の事例ですが、前入居者様が約10年という期間にわたり入居されており、退去後の原状回復費用が高額になる状態でした。
オーナー様も高額な費用がかかることは把握されていますが今後の家賃収入のためにも、相続後のことも考えて再生方法を考えているところでした。
①同年代の物件に多くある和室がある物件、洋室に変更することで空室対策に繋がりますが今回は床材もクロスも張替が必要な状況でした。また本物件は金沢駅西口エリアに該当しており、転勤で金沢に来られる方や若年層を主なターゲットに需要が高いエリアにある物件です。立地を考慮したポテンシャルはありましたが間取りや年数による要因があり、ターゲット層に刺さらない状態に。
② 競合物件との比較と「選ばれる理由」の喪失 金沢市寺中町エリアは生活利便性が高い一方で、近隣に真新しい築浅物件が少ないという特徴がありました。しかし、だからといって「古いままでも決まる」という甘い市場ではありません。インターネットで簡単に比較検討できる現代において、築38年の古い間取りのままでは、エリアを少し広げてでも設備の整った築浅物件へとお部屋探しのユーザーが流れてしまいます。現状のままでは、物件自体に「ここに住みたい」と思わせる明確なアピールポイント（選ばれる理由）が完全に不足していました。
③ オーナー様の悩みでもあった賃料の下落や、新たに新築を建てるコストはかけられないが投資を行い、次の世代に繋げていくためにも色々な方法を考えられていました。また通常の原状回復の場合でも資材高騰によるコスト増を強く感じており、今後の更なる値上げを考慮し早めの投資に踏み買った背景があります。賃貸経営が苦しくなる前に早い段階で収支改善を行う必要があり、オーナー様の手元に残る「税引後キャッシュフロー（手残り現金）」を減らさないため、オーナー様の資産を守り抜くための対策となりました。
⬛ 【図解：比較】なぜ、間取りの変更が必要だったのか？
比較する項目 | 従来のお部屋（改修前） | 🟧 生まれ変わった空間（当物件） |
|---|
空間の構成 | 細かく仕切られた圧迫感 | １２.８帖の広々リビング＋６帖の洋室 |
内装の意匠 | 古さを感じる和室（畳） | デザイン性のあるデザイナーズ空間 |
想定する層 | 限定的（ファミリーには手狭） | 空間を贅沢に使う単身者・ゆとりの二人暮らし |
設備の状況 | 建築当時の古い設備 | 水回りを含め、新築同然に一新 |
市場競争力 | 同エリアに競合が多く、埋もれやすい | 希少性が高く、個性あるお部屋へ |
【施策内容】現存の間取りを利用して生活感を隠すリノベーション
①需要を捉えた間取りと、強みを活かすバリューアップ かつての標準であった２DKを、現代の入居者が求める開放的な1LDK（リビング12.8帖＋洋室6帖）へと刷新しました。間取りの現代化に加え、本物件が元々備えている北陸特有の「サンルーム」や、導入済みの「インターネット月額利用料無料」といった高いポテンシャルに着目しています。これらの人気設備と新しい間取りを掛け合わせることで、周辺の競合物件との明確な差別化を図りました。単なる空室埋めを目的とするのではなく、リノベーションによって家賃をしっかりと引き上げる攻めの施工を実現し、物件全体の大きなバリューアップを可能にしています。
②費用を抑え、価値を生む「賢い空間設計」 専有面積45.81平方メートルという広さは、ゆとりを求める単身者だけでなく、カップルでの入居も十分に見込める絶妙なサイズ感です。今回は既存の間取りの枠組みをゼロから壊すのではなく、使える部分を賢く活かすことで、無駄な改修費用を大きく抑制しました。それでいて「生活感が出やすい冷蔵庫をリビングからの死角に隠せる配置にする」など、コストを抑えながらも入居者の日々の暮らしやすさを劇的に高める緻密な工夫を凝らしています。幅広いターゲット層を取り込みながら費用対効果を最大化し、入居者にとって確かなメリットを創出する空間設計です。
③長期収益を見据えた「洗練されたデザイン」 の内装は、ただ新しいだけでなく「長く愛される空間」を目指しました。壁の一面にはデザイン性のあるクロスを用いて空間に主張を持たせつつ、フロアタイル（床材）や建具の色味はあえて落ち着いたトーンに抑えています。また床材にフロアタイルを用いることで、耐久性とデザインも両方取り入れました。ただ決まるお部屋にして家賃を上げるだけではなく今後の修繕コストも考慮しています。
このバランスにより、物件のコンセプトを際立たせながらも、流行や個人の好みに大きく左右されない内装へと仕上がりました。アクセントクロスで内見時の印象を強く惹きつけつつ、落ち着いたトーンの床材が空間全体を馴染ませます。どのようなインテリアにも合わせやすい普遍的な空間設計は、入居者の長期定住を促し、結果として退去を防いで安定した収益確保へと繋がります。まだ元の間取りを利用して生活感を隠す工夫も施されています。対面キッチンにすると工事費用が高くなるため採用せず、冷蔵庫置き場はリビングから見えない壁を既存の間取りから採用。コストを抑えつつ、リノベーションの生活感を無くすことにも成功。
リノベーションは、ただ綺麗にする修繕ではありません。エリアの需要を読み解き、既存の強みを活かし、デザインで未来の収益を担保する。この３つの戦略が、物件の持つ真の価値を引き出しています。空室対策におけるひとつの最適解と言えるでしょう。
リノベーションのコンセプトですが SOFT SOLID LIFE 〜温かみと硬質の交わる洗礼された空間〜 と目を引く題名にしました。
雑多な日常を忘れさせる、冷たくて硬質なコンクリートの質感が主役ですが落ち着いた風合いの空間。 本来は外に存在するはずのコンクリートの素材感が個性をもたらし、温かみのある木材が安らぎをもたらすお部屋。自分だけの時間があなたを待っています。
上記の説明文もありインターネット上でもどんなイメージを持てるか、どんな生活になるかをイメージしやすくアピールできます。
リノベーション掲載サイト（Renotte）：https://renotta.jp/bkndetail/room104593039/
【結果】工事施工前に申込となり成約
リノベーション工事が決まり工事開始とともに募集開始。工事完了前に未内見で申込・成約となりました。しっかりとエリアの特性や競合物件を考慮した上で、掲載開始が年始の繁忙期に向けたタイミングだったので挑戦家賃として募集し、そのまま成約となりました。リノベーションを行う際に近隣物件の動向などを調査したため賃料UPに繋がりました。
オーナー様としても賃料の下落を危惧していた中、今後家族に相続していくことも含めて賃料を回復+aで上げられたことに満足していただけました。
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■今回活用したリノベーション（Renotta）について 今回の住まいづくりで活用したのは、全国展開のリノベーションブランド**「Renotta（リノッタ）」**です。
「一室入魂」をコンセプトに、一部屋ごとに独自の物語やデザインを吹き込むのが特徴。画一的な賃貸物件では味わえない、個性的で愛着の湧く空間デザインが、自分らしい暮らしを後押ししてくれます。
Renotta 公式サイトはこちら
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