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【日本一わかりやすい不動産投資】第11回 家賃ダウンの罠

【物件改善の重要性】

空室対策の悩みは賃貸経営につきもの。どう改善すればいいかわからず、賃料を下げることしかしていない方も多いのではないでしょうか。

賃料を下げることは不動産投資において何を意味するか考えたことはありますか？賃料が下がれば、物件価値が下がりますし、お客さまの質も下がります。また他の入居者さまからも家賃の値下げ交渉が入る可能性もあります。

また家賃相場が下がり、価格競争に陥ります。

相場が下がれば、周辺の競合物件もインターネットでガラス張り状態ですので、どんどん家賃が下がっていくという負のループに突入してしまうのです。

賃料を下げるという判断は一番安易な手法ですが、その物件にとって一番良い提案なのかを考えなければなりません。

【賃料を上げて空室を決める】

賃料ダウンし、さらに空室損まで増えると、収入は激減します。

賃料ダウンしたうえに、さらに空室損があるとダブルパンチで収入が減るということです。

いかに賃料を上げて、入居率を上げるかが重要なのです。

賃料ダウンではなく「賃料を上げて空室を決める」方法なら投資効率がよく、これが一番ですよね。

【空室が一番悪い状態】

ある居室が、5万円の家賃で、1年半空室だったとします。年間の収益は5万円（家賃）×1８カ月=９０万円となり、悪く言えば90万円を溝に捨ててしまったのと同じことになります。

そうであれば、 1年半前に９０万円かけてリノベーションして入居してもらっていたほうがよかったということです。

お部屋がバリューアップすることで、家賃も上がり、家賃収入もしっかり入るほか、リノベーション費用の経費計上（減価償却で年数がかかる部分もあります）により節税にもなります。

常に空室をなくすことと、満室でいい状態の時こそ、次の手を先手先手で打つことが大事です。

空室ということは、入居していればもらえるはずのお金がもらえない、いわばお金を捨てているのと同じことです。空室が一番良くないことを常に意識し改善することが大事です。