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【日本一わかりやすい不動産投資】第9回、正しい賃料設定

【賃料の決まり方】

賃料は賃借人数と賃貸物件戸数との均衡点で決まるとされています。

賃貸物件戸数が増加しても賃借人数が増加していなければ、賃料設定は減少します。

賃借人数が減少しますと、賃貸物件数の空室が増え、少しでも入居率を上げようとして、賃料設定が減少します。

賃貸市場は日々変化していますので、高い賃料で貸そうとしたくても、結局はお客様から選ばれやすいような賃料設定に変更しなければなりません。

近年、賃料設定は下落が続いています。

原因のひとつに賃借人数に対して賃貸物件が供給し続けられていることが挙げられ、さらに生産年齢人口（労働力調査の対象となる15歳以上）の減少により、今後の賃料も下落し続けていくと予測されています。

【賃料設定とインターネット】

現状の賃料設定を行う際には、賃料を客観的にみることが大事になっていきます。

ライバルとなりうる物件や現在満室の物件の賃料や設備など、細かな条件をマトリックス表にしてそれぞれの数字で比較検討していきます。

インターネットが普及する前では、賃料や設備、間取りなどの条件は実際に不動産会社に確認してみないと分からなかった為、比較検討が困難でした。

今ではインターネットを見ると、各社で取り扱っている何百件ものお部屋の比較検討が安易に出来ます。

「お客様の条件に合う物件は当店にしかありません、今決めないとすぐに決まってしまいますよ」といった以前の営業トークも通用しません。

インターネット上で賃料の相場をつかみ、より良い条件のお部屋を探すのも簡単に出来る時代なのです。

ですので入居率が高いライバル物件の条件と比較して、家賃の引き直し、インターネット対応・浴室乾燥機・システムキッチンといった、人気の設備を取り付ける等の工夫を凝らすことにより、物件検索結果に出やすくさせるとともに、物件ご成約までに至る確率を上げていきます。

客観的に物件を見て、自分がもしお客様だったらこの物件に住みたいと考えられる条件にしていくこと、ライバル物件を調査してからの家賃の設定、設備の条件が大事になります。