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空室対策

【日本一わかりやすい不動産投資】第7回、日本の住宅寿命

【長く愛される物件づくりのために】

日本は、諸外国に比べて中古物件のリフォームやリノベーションなどに対する投資が少なく、ほとんどが新築物件への投資となっており、新築信仰のような住宅意識があります。

現在、日本では約98万戸もの新築住宅が建設されています。

旧建設省が発行した「建築白書」によると、各国の住宅平均寿命は「日本26年、アメリカ44年、イギリス75年」と言われ、日本の住宅寿命が最も短いことがわかります。

下記のグラフを見ても、日本の住宅の老朽化の早さは明らかです。

戦後の日本では、建てては壊す「スクラップ&ビルド」を繰り返し、この30年で実に7割の建物が建て替えられてきました。

少子高齢化による人口の減少が社会問題になっている今でも、新築物件が作られ続け現在日本の賃貸物件の空室率が全体の20%を超えてしまっています。

日本の住宅サイクルが短い理由は3つ考えられます。まず1つめは、住宅の質が低いこと。

戦後の日本では住宅が足りず、質よりも量が必要だったため、その期間に建てられた住宅は質が良くありません。

その後、建築基準法、品確法なども整備されてきたため、住宅の質も以前に比べずいぶん改善されました。

2つめは、中古住宅の流通が少ないこと。日本では築22年経つと、木造などの建物の評価はほぼゼロになります。

家族構成や生活スタイルの変化にともない、今の住宅を売却して住み替えようにも、中古住宅は値下がりが激しく、古い物件になればなるほど取り壊して建て替えることに繋がります。

3つめは、リノベーションのしにくさ。生活していくうちに間取りの変更を行いたくても、構造上の問題でできない場合などが多く、壊して建て替えることを選択する人も多いのではないでしょうか。

日本の住宅サイクルを長くするには、<①耐久性のある質の高い建物>、<②間取りの変更などがしやすい設計>この2つがあれば住宅サイクルの長い良い建物が出来ると思われます。

平成18年6月8日には「住生活基本法」が公布•施行されました。

これまで続いていた日本の「住宅の新規供給量の確保」を中心とした政策を変え、住宅市街地における居住環境を含めた「良質な住宅ストックの形成」を通じて、豊かな住生活の実現を図ることが目的とされています。

住生活基本法に基づく住生活基本計画では、「既存住宅の流通シェアを13%から23%まで引き上げること」、「住宅の利用期間を30年から40年に引き上げること」が平成18年から平成27年間での数字目標として掲げられています。

今後、中古物件の利用期間の延長や流通シェアをさらに上げるためには、リノベーションがおおいに必要とされることでしょう。

環境に対する配慮からも、これからの日本の社会に欠かすことのできない取り組みといえます。

 

■リノベーション(Renovation)とは 時代に合わなくなってしまった間取りや設備に改修工事を行い、用途や機能を変更することにより物件価値を高め、新築時の機能・性能以上に向上させること。ちなみにリフォームは、老朽化した物件を新築の状態に戻すことを指し、原状回復とも呼ばれています。

 

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