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意外と知らない！不動産投資の確定申告で経費計上できる項目

不動産所得における経費計上できる項目をご存じでしょうか。

お金の支出がなくても経費として計上できるものもあります。

必要経費として計上できるものを計上しないと、せっかくの節税のチャンスみすみす見逃してしまうことになります。

この記事では、不動産所得を計算するにあたってなにが必要経費として認められるのか、代表的な必要経費を紹介しながらそれぞれの項目について解説していきます。

今回紹介する項目については個人オーナー様も経費計上出来る項目ですので、ぜひ参考にしてください。

1.不動産所得とは

不動産所得とは、不動産から得られる収入のことを指します。

具体的には、賃貸物件や土地などの不動産を所有していて、それによって得られる家賃や地代などが不動産所得となります。

不動産所得は、個人や法人が所有する不動産によって生じる場合があります。個人の場合、不動産所得は個人の所得税の一部として課税されることがあります。

基本的に不動産所得の計算方法は、「総収入(※1)－必要経費(※2)＝不動産所得」となります。

必要な経費が多くなれば、それだけ不動産所得は少なくなり、結果として節税効果があります。

上記のように、不動産所得の計算には、以下のような要素が関係します。

・家賃収入:賃貸物件を所有している場合、家賃収入が不動産所得の主要な要素となります。家賃から管理費や修繕費などの経費を差し引いた金額が不動産所得となります。

・土地の利用料: 土地を貸し出している場合、その利用料も不動産所得となります。

・売却益: 不動産を売却した際に、売却益が発生する場合も不動産所得となります。

ただし、不動産を特定の期間所有した後に売却した場合、長期所有による特別控除が適用されることもあります。

不動産所得は、所得税法や地方自治体の条例に基づいて課税されます。

具体的な計算方法や税率は、国や地域によって異なる場合がありますので、詳細は各国や地域の税務当局や専門家に相談することをおすすめします。

2.不動産における経費とは

不動産投資における経費とは、不動産を運営・維持するために必要な費用のことを指します。

不動産経費は、収益物件の収益を最大化し、所有者が利益を得るために支出される様々な費用を包括的に指します。

股、不動産投資をするうえで必要経費として認められるのは、あくまで不動産投資に関する支出に限られます。

プライベートの食事や旅行等は当然必要経費とはなりません。

3.代表的な経費

ー賃貸管理代行手数料

賃貸管理代行手数料は、管理会社に支払う費用です。

不動産の賃貸契約や入居者の管理、家賃の徴収、修繕やトラブル対応などの業務を管理会社に委託する場合に発生します。

これは所有者が不動産の運営を委託するための費用であり、不動産経費として計上することができます。

ー管理費

マンション管理組合等の建物の管理会社に支払う管理費は必要経費になります。

管理費は、不動産の運営・維持にかかる一般的な費用を指します。

管理会社の報酬や人件費、広告宣伝費、保険料、法的手続き費用などが含まれます。

不動産の運営に直接関連する費用であり、不動産経費として計上されます。

ー修繕積立金

修繕積立金は、将来の修繕・改修費用に備えるために、不動産所有者が毎月積み立てる費用です。

例えば、建物の老朽化や設備の更新が必要になった場合に備え、修繕や改修のための資金を確保するための積立金です。

修繕積立金は、将来の費用に備えるための経費として計上されます。

管理会社に毎月支払う修繕積立金も必要経費になります。

但し建物売却等に積立金が戻ってくる場合は修繕積立金を必要経費として計上することはできません。

ー保険料

対象不動産にかけた火災保険や地震保険等の保険料は必要経費として計上することができます。

ただし、複数年契約の保険料を一括払いしたとしても経費計上出来るのは1年分の保険料のみとなります。

また当然ですが、自宅の火災保険等を必要経費として計上することはできません。

ー減価償却費

不動産の建物や設備などの資産価値は、経年劣化によって減少します。

減価償却費は、不動産の資産価値の減少を経理上考慮し、その費用を毎年一定額として計上するものです。

よって、減価償却費は所得税上の経費として認められる場合があります。

不動産の取得費用（主に建物）を耐用年数で配分して各年で費用として計上することが出来ます。

実際のお金の支出がないにも関わらず経費として計上できるので、不動産投資が節税対策になると言われる大きな理由の１つになります。

ー不動産に関わる税金

不動産取得税や固定資産税は経費として計上出来ます。

また不動産購入に伴う印紙税も必要経費として計上することができます。

不動産に関連する税金としては、以下のようなものが挙げられます。

• ・固定資産税: 不動産の所有者が毎年地方自治体に支払う税金です。不動産の評価価格に基づいて計算されます。

• ・都市計画税: 都市計画区域内の不動産所有者が地方自治体に支払う税金で、都市計画事業の費用に充てられます。

• ・取得税: 不動産を取得する際に発生する税金で、土地や建物の取得価格に基づいて課税されます。

• ・印紙税: 不動産に関する契約書や登記において、一定額の印紙税が必要な場合があります。

• ・所得税: 不動産の賃貸収入や売却による利益に対して課税される税金です。所得税の申告時に、経費として認められる費用を控除することができます。

• 
  

ー原状回復のための修繕費

賃貸契約終了時や入居者が退去した際に、不動産を原状回復するために必要な修繕費用が発生する場合があります。

例えば、壁紙の張り替えや床の修繕などです。

これらの費用は、原状回復を目的とした経費として計上されます。

但し不動産価値を高める様な修繕、リノベーションは減価償却費と同じ様に耐用年数に分割しての経費計上となります。

ーローンの利息分

不動産購入時に利用している借入金の返済額のうち、利息分は必要経費として計上することが出来ます。

ローンの利息は、不動産投資に関連する費用として考慮されます。

ー税理士への費用

税理士に税務申告やアドバイスを依頼した場合の費用は、不動産投資における経費として計上できます。

税務手続きやアドバイスを受けることで、適切な税金の計算や節税策を行うことができます。

ー交通費

物件確認や打ち合わせ、セミナー参加等で現場への移動に使った支払いは必要経費として計上出来ます。

調印などのために発生する交通費も、経費として計上できる場合があります。

ただし、詳細な規定や条件には地域や法律によって異なる場合があります。

ーその他

その他の経費としては、以下のようなものが考えられます。

・セミナー参加費：不動産関連のセミナーなどの参加した際の参加費は経費となります。

・新聞図書費：事務所で閲覧用の新聞や、業務にまつわる図書の費用は経費となります。

・通信費不動産に関連する電話やインターネット通信にかかる費用です。

• ・広告費: 不動産の募集や販売のために広告を行った場合の費用です。例えば、新聞広告やインターネット広告などの費用が含まれます。

• ・電気・ガス・水道料金: 不動産の運営に必要な光熱費や水道料金が経費として計上される場合があります。

• ・営業費: 不動産の販売や賃貸に関連する営業活動にかかる費用です。例えば、営業マテリアルや営業担当者の交通費などが含まれます。

• ・コンサルティング費用: 不動産投資において専門家からのコンサルティングを受けた場合の費用です。例えば、法律や税務のアドバイスを受けるための費用が含まれます。

セミナーの参加費や不動産に関する図書、不動産管理に使用した電話代や郵便代は必要経費として計上出来ます。

但し、あくまで実際に不動産に関して使用した分についてのみが対象となり、社会通念上認められる常識の範囲内となります。

例えば携帯料金の全額を通信費として計上することはできません。

4.まとめ

経費扱いに出来る項目は意外と多くあります。

必要経費を漏れなく計上することで、多くの資金を手元に残すことが出来ます。

お金をかけず確実に効果のある節税対策となります。

今回挙げた経費項目は一般的な経費の例ですが、不動産投資の状況や地域によって異なる場合があります。

経費として計上できるかどうかは、所得税法や地方自治体の条例などの規定に基づいて判断する必要があります。

専門家や税理士と相談することをおすすめします。

また今回は個人オーナー様向けの経費に計上出来る項目を説明致しましたが、法人であれば個人では経費計上出来ない項目が経費計上出来るというものもあります。

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