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不動産投資をしている人のふるさと納税！上限額・確定申告・注意点を解説

不動産投資によって所得が増えると、ふるさと納税の控除上限額が高くなることがあります。

一方、不動産所得が赤字となり、給与所得などと損益通算した場合は、課税所得や住民税所得割額が下がるため、ふるさと納税の上限額も低くなる可能性があります。

そのため、不動産投資をしている人がふるさと納税を利用するときは、給与収入だけでなく、家賃収入、必要経費、減価償却費、修繕費、空室状況などを含めて、その年の所得を見積もることが重要です。

また、ふるさと納税は一般に「節税」と呼ばれることがありますが、税金そのものを大幅に減らす制度ではありません。

一定の上限内で自治体に寄附すると、寄附額のうち2,000円を超える部分について、所得税と翌年度の住民税から原則として控除される制度です。返礼品を受け取れる場合があるため、寄附をしない場合と比べて、経済的なメリットを感じやすい仕組みといえます。

この記事では、不動産投資をしている人がふるさと納税を利用する際に知っておきたい、控除上限額の考え方、不動産所得が黒字・赤字の場合の違い、確定申告の方法、注意点をわかりやすく解説します。

※2026年6月12日時点で公表・施行されている制度および税制改正情報を基に作成しています。個別の適用関係については、税務署や税理士にもご確認ください。

1.2026年に知っておきたいふるさと納税の主な変更点

ふるさと納税を利用する際は、近年の制度変更も確認しておきましょう。

2025年10月からポータルサイトの寄附連動ポイントが原則禁止

2025年10月1日から、ふるさと納税ポータルサイトによる、寄附額に連動したポイント付与は原則として禁止されています。

これまで一部のポータルサイトでは、寄附額に応じた独自ポイントやキャンペーンポイントが付与されていました。しかし、現在はポイント付与を行うポータルサイトを通じて自治体が寄附を募集することが制限されています。

ただし、通常のクレジットカード決済に伴ってカード会社から付与されるポイントなどは、各決済会社の条件によって引き続き対象になる場合があります。

現在は、ポイント還元率よりも、次のような点を中心に寄附先を選ぶことになります。

• 自治体の取り組みや寄附金の使い道

• 返礼品の内容

• 返礼品の配送時期

• ポータルサイトの使いやすさ

• 証明書や申告データへの対応状況

住民税の特例控除額に193万円の上限が設けられる

令和8年度税制改正により、ふるさと納税の住民税特例控除額について、従来の「住民税所得割額の20％」に加え、合計193万円の定額上限が設けられました。

改正後は、原則として次のうち低い金額が特例控除の上限となります。

• 住民税所得割額の20％

• 193万円

この改正は、令和10年度分以後の個人住民税に適用されます。原則として、2027年1月1日以後に行う寄附から影響するため、2026年中の寄附には適用されません。

なお、193万円は寄附できる金額の上限ではなく、住民税の特例控除額に設けられる上限です。主に非常に所得が高い人へ影響する改正であり、一般的な所得水準の人への影響は限定的です。

2.ふるさと納税とは

ふるさと納税とは、自分が選んだ都道府県や市区町村へ寄附できる制度です。

生まれ育った地域に限らず、災害復興を支援したい自治体、子育てや教育に力を入れている自治体、旅行で訪れた地域などにも寄附できます。

一定の控除上限額以内であれば、年間の寄附額から2,000円を差し引いた金額が、所得税と翌年度の住民税から原則として控除されます。

ただし、控除上限額は一律ではありません。所得や家族構成、社会保険料、生命保険料控除、医療費控除、住宅ローン控除などによって異なります。

ふるさと納税は「納税」ではなく寄附

名称には「納税」とありますが、税法上は自治体に対する寄附として扱われます。

「本来支払う税金を好きな自治体へ振り替える制度」と説明されることもありますが、厳密には、先に自治体へ寄附を行い、その後、所得税と住民税の寄附金控除を受ける仕組みです。

確定申告をした場合は、寄附をした年分の所得税が軽減または還付され、住民税は翌年度に控除されます。

ワンストップ特例を利用した場合は、所得税からの還付はなく、所得税相当分を含めて翌年度の住民税から控除されます。

自己負担2,000円は寄附のたびに発生するわけではない

控除上限額以内で寄附した場合の自己負担額は、原則として年間合計2,000円です。

例えば、1年間に5つの自治体へ合計10万円を寄附した場合でも、全額が控除上限額以内であれば、自己負担は自治体ごとに2,000円ではなく、年間合計で2,000円となります。

ただし、控除上限額を超えた寄附分は十分に控除されないため、その部分は通常の寄附として自己負担になります。

ふるさと納税は節税になるのか

ふるさと納税は、税金を支払わなくてよくなる一般的な節税対策とは性質が異なります。

控除上限額以内であれば、寄附額から2,000円を差し引いた金額が所得税と住民税から控除されますが、寄附をするときには、いったん自分のお金を支出します。

例えば、10万円を寄附し、その全額が控除上限額以内だった場合は、9万8,000円が所得税と住民税から控除され、最終的な自己負担は2,000円になります。

返礼品がある自治体に寄附した場合は、2,000円の自己負担で地域の特産品やサービスなどを受け取れるため、経済的なメリットが生じます。

そのため、「税金を減らす節税」というよりも、寄附金控除を利用しながら自治体を応援し、返礼品を受け取れる制度と考える方が正確です。

3.不動産投資をしている人がふるさと納税を活用するメリット

不動産投資をしている人にとっての主なメリットは、不動産所得が黒字になって納税額が増えた場合、ふるさと納税の控除上限額も高くなる可能性があることです。

不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

家賃収入そのものではなく、必要経費を差し引いた後の不動産所得が、所得税や住民税の計算に使われます。

不動産所得が黒字なら上限額が増える可能性がある

会社員が個人で賃貸経営をしている場合、給与所得と不動産所得は、原則として合算して所得税を計算します。

不動産所得が黒字になれば、給与所得だけの場合よりも所得税や住民税が増え、ふるさと納税の控除上限額も一般的には高くなります。

ただし、不動産所得が100万円増えたからといって、ふるさと納税の上限額が一定額だけ増えるわけではありません。

控除上限額は、主に次の要素によって変わります。

• 給与所得と不動産所得

• 配偶者や扶養親族の有無

• 社会保険料控除

• 生命保険料控除

• iDeCoなどの小規模企業共済等掛金控除

• 医療費控除

• 住宅ローン控除

• 青色申告特別控除

• 不動産の売却益

• その他の所得や税額控除

会社員向けの簡易シミュレーターへ給与年収だけを入力しても、不動産投資をしている人の正確な上限額を把握できないことがあります。

キャッシュフローではなく税務上の所得で判断する

ふるさと納税の上限額を考えるときは、不動産投資による手残りや預金残高ではなく、税務上の不動産所得を確認します。

家賃収入が多く、現金が残っているように見えても、減価償却費や修繕費などを計上した結果、不動産所得が少額または赤字になることがあります。

反対に、毎月のローン返済によって手元資金が少なくても、税務上は黒字になる場合があります。

アパートローンなどの返済額のうち、元本部分は不動産所得の必要経費になりません。原則として必要経費になるのは、賃貸経営に対応する借入金の利子です。

そのため、ローン返済で手元資金が減っていても、税務上の不動産所得は黒字になることがあります。

控除上限額を計算する前に、少なくとも次の項目を年間ベースで集計しましょう。

• 家賃、共益費、礼金、更新料などの収入

• 管理委託費

• 入居者募集費用

• 修繕費

• 固定資産税や都市計画税

• 火災保険料や地震保険料

• 借入金利子

• 減価償却費

• 税理士報酬

• 水道光熱費や通信費

• 青色申告特別控除

4.不動産所得が赤字の場合はふるさと納税の上限額が下がりやすい

不動産所得が赤字の場合、一定の範囲で給与所得など、ほかの黒字所得と損益通算できます。

損益通算によって課税対象となる所得が減れば、所得税や住民税も少なくなるため、ふるさと納税の控除上限額も通常は低くなります。

例えば、給与だけを前提にしたシミュレーションでは上限額が15万円と表示されていても、不動産所得の赤字を損益通算した結果、実際の上限額が10万円程度まで下がる可能性があります。

この状態で15万円を寄附すると、上限を超えた部分について自己負担が発生します。

すべての不動産所得の赤字を損益通算できるわけではない

不動産所得が赤字であっても、その全額を必ず給与所得などと損益通算できるわけではありません。

代表的な制限として、不動産所得の赤字のうち、土地などを取得するための借入金利子に相当する部分は、損益通算の対象になりません。

また、別荘など、主として趣味・娯楽・保養を目的として所有する不動産の貸付けによる損失も損益通算できません。

「不動産所得が100万円の赤字だから、給与所得から100万円を差し引ける」と単純に判断せず、実際に確定申告書へ反映される損益通算後の金額を確認する必要があります。

年末の修繕や空室で所得が変わることがある

不動産所得は、年末まで確定しにくい点にも注意が必要です。

給湯器やエアコンの修理、退去後の原状回復、漏水対応など、当年の修繕費として必要経費に算入できる支出が年末に発生すると、当初の予想より不動産所得が少なくなる可能性があります。

空室期間が長引き、家賃収入が予想を下回るケースもあります。

一方、建物の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする工事は、修繕費ではなく「資本的支出」として扱われる場合があります。

資本的支出に該当する金額は、原則として支出した年に全額を必要経費へ算入せず、減価償却によって複数年にわたり必要経費へ算入します。

高額な工事を行ったからといって、その全額が当年の不動産所得から差し引かれるとは限りません。

年間所得が確定していない段階では、上限額いっぱいまで寄附するのではなく、まず余裕を持った金額を寄附し、11月から12月に収支を再計算して追加寄附する方法が安全です。

5.不動産を売却した年は上限額が大きく変わることがある

投資用不動産を売却して利益が出た場合、その利益は通常の家賃収入による不動産所得ではなく、土地・建物の譲渡所得として扱われます。

土地や建物の譲渡所得は、給与所得や不動産所得とは分けて税額を計算する申告分離課税です。

譲渡した年の1月1日時点における所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分されます。

売却益が大きい年は住民税額も増えるため、ふるさと納税の上限額が通常の年より高くなる場合があります。

一方、投資用不動産の売却損は、原則として給与所得や家賃収入による不動産所得とは損益通算できません。

ほかの土地・建物の譲渡益から差し引ける場合はありますが、居住用財産に関する一定の特例などを除き、投資物件の売却損を給与所得から差し引くことはできません。

不動産を売却した年は、給与所得者向けの簡易シミュレーターでは正確に計算しにくいため、譲渡所得の内訳を含めて税理士へ確認するのが確実です。

6.ふるさと納税の控除額の仕組み

ふるさと納税による控除は、主に次の3つで構成されています。

所得税の寄附金控除

確定申告をした場合、原則として次の金額が所得控除の対象になります。

所得税の寄附金控除額
＝ふるさと納税額－2,000円

実際に軽減される所得税額の目安は、次のように計算します。

所得税の軽減額
＝（ふるさと納税額－2,000円）×所得税率×1.021

「1.021」は復興特別所得税を含めるための数値です。

なお、所得税の寄附金控除の対象となる寄附額には、原則として総所得金額等の40％という上限があります。

住民税の基本分

住民税の基本分は、原則として次のように計算します。

住民税の基本控除額
＝（ふるさと納税額－2,000円）×10％

住民税の基本分の対象となる寄附額には、原則として総所得金額等の30％という上限があります。

住民税の特例分

住民税の特例分は、おおむね次の式で計算します。

住民税の特例控除額
＝（ふるさと納税額－2,000円）
×（90％－所得税率×1.021）

ただし、住民税の特例控除額は、2026年中の寄附については原則として、調整控除後の住民税所得割額の20％が上限です。

この上限が、一般に「ふるさと納税の控除上限額」と呼ばれる金額を左右します。

控除上限額の概算式

控除上限額は、おおむね次の式で概算できます。

控除上限額の目安
＝調整控除後の住民税所得割額×20％
÷（90％－所得税率×1.021）＋2,000円

ただし、実際には所得控除、税額控除、所得税率の境目、分離課税所得などが影響します。

不動産所得や不動産の譲渡所得がある人は、簡易計算だけで判断せず、前年の住民税決定通知書と当年の見込み所得を使って詳細にシミュレーションしましょう。

7.不動産投資をしている人がふるさと納税を行う手順

1．その年の所得を見積もる

まず、給与所得と不動産所得を見積もります。

不動産所得は、前年の確定申告書の数字をそのまま使うのではなく、当年の次の変動を反映させます。

• 物件の購入や売却

• 家賃の増減

• 入居や退去

• 空室期間

• 管理費や修繕費

• 借入金利子

• 減価償却費

• 固定資産税

• 青色申告特別控除

• 医療費控除や住宅ローン控除

前年と給与収入が変わらなくても、不動産所得や所得控除が変われば、ふるさと納税の上限額も変わります。

2．詳細シミュレーションを行う

給与所得者向けの簡易シミュレーターではなく、不動産所得や各種控除を入力できる詳細版を使用します。

前年の所得と大きく変わらない場合は、次の書類が参考になります。

• 前年の確定申告書

• 青色申告決算書または収支内訳書

• 源泉徴収票

• 住民税決定通知書

• 当年の家賃収入と経費の集計表

ただし、前年と当年の所得や控除内容が違えば、前年の上限額をそのまま使うことはできません。

3．余裕を持った金額から寄附する

年間所得が確定していない場合は、シミュレーション結果の上限額ちょうどではなく、8～9割程度から寄附を始める方法があります。

年末に不動産所得を再計算し、上限まで余裕があれば追加で寄附します。

突発的な修繕、空室、家賃の滞納などによって、予想より所得が下がるリスクを抑えられます。

4．自治体と寄附金の使い道を選ぶ

応援したい自治体、寄附金の使い道、返礼品などを確認して寄附先を選びます。

返礼品だけでなく、災害支援、教育、子育て、地域産業、文化財保護、動物福祉など、寄附金の活用目的から選ぶこともできます。

2025年10月以降はポータルサイト独自の寄附連動ポイントが原則禁止されたため、返礼品、配送時期、自治体の取り組みなどが主な比較項目となっています。

5．寄附関係書類を保管する

確定申告で寄附金控除を受ける場合は、自治体が発行する寄附金受領証明書や、指定事業者が発行する寄附金控除に関する証明書を使用します。

e-Taxでは寄附金控除を入力でき、対応しているサービスについては、マイナポータル連携によるデータ取得を利用できる場合もあります。

書面で証明書を受け取った場合は、紛失しないように保管しましょう。

6．確定申告または住民税申告を行う

不動産所得について確定申告をする人は、ふるさと納税の寄附額も確定申告書に入力します。

先にワンストップ特例を申請していても、その後に確定申告をするとワンストップ特例は無効になります。

その場合は、ワンストップ特例を申請した寄附分を含め、その年に行ったすべての対象寄附を確定申告書へ記載しなければなりません。

また、所得税の確定申告を行わず、個人住民税の申告をする場合も、ワンストップ特例は適用されません。住民税申告書にふるさと納税の寄附金控除を記載する必要があります。

7．住民税決定通知書で控除を確認する

確定申告後は、所得税の還付額だけを見て「寄附額ほど戻っていない」と判断しないようにしましょう。

ふるさと納税の控除は、所得税と住民税に分かれています。

住民税分は、寄附をした翌年度の住民税決定通知書にある「寄附金税額控除」「税額控除額」などの欄で確認します。

自治体によって通知書の様式や記載方法が異なるため、わからない場合は住所地の自治体へ確認しましょう。

8.不動産所得がある人の確定申告とワンストップ特例

不動産所得があっても必ず確定申告が必要とは限らない

「不動産収入が20万円を超えると確定申告が必要」と説明されることがありますが、正確ではありません。

一定の給与所得者について確定申告の要否を判定する20万円基準は、家賃の収入金額ではなく、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計で判断します。

不動産所得は次のように計算します。

家賃などの総収入金額－必要経費＝不動産所得

年末調整済みの給与所得者で一定の要件を満たし、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が20万円以下であれば、所得税の確定申告が不要となる場合があります。

ただし、所得税の確定申告が不要でも、個人住民税の申告が必要になる場合があります。

また、医療費控除やふるさと納税などの適用を受けるために確定申告をする場合は、20万円以下の不動産所得も含めて申告しなければなりません。

不動産所得がある人もワンストップ特例を使える場合がある

不動産投資をしている人が、必ずワンストップ特例を利用できないわけではありません。

不動産所得があっても、所得税の確定申告と個人住民税の申告のいずれも不要で、実際に申告を行わず、寄附先が5団体以内などの要件を満たせば、ワンストップ特例を利用できる場合があります。

ただし、次のような人は確定申告を行うため、ワンストップ特例ではなく、確定申告で寄附金控除を申請します。

• 給与所得・退職所得以外の所得金額が20万円を超える一定の給与所得者

• 青色申告特別控除などの適用を受けるために申告する人

• 医療費控除などの適用を受ける人

• 投資用不動産の売却によって譲渡益が生じた人

• 譲渡所得に関する特例の適用を受ける人

• 6団体以上の自治体へ寄附した人

• その他、確定申告義務がある人

確定申告または個人住民税の申告をする人は、ワンストップ特例を申請済みであっても、すべての対象寄附を申告書へ記載してください。

9.不動産投資をしている人が注意したい7つのポイント

1．給与年収だけで上限額を計算しない

会社員向けの早見表は、給与所得のみを前提としている場合が多いため、不動産所得がある人には適さないことがあります。

黒字の不動産所得を入力しなければ上限額を低く見積もり、赤字を反映しなければ上限額を高く見積もる可能性があります。

給与年収だけでなく、不動産所得と各種所得控除を反映して計算しましょう。

2．前年の上限額をそのまま使わない

物件購入、売却、空室、修繕、減価償却の終了などによって、不動産所得は毎年変動します。

前年と給与収入が同じでも、不動産所得や所得控除が変われば、ふるさと納税の上限額も変わります。

前年の上限額は参考にとどめ、当年の収支を基に再計算しましょう。

3．住宅ローン控除や医療費控除を反映する

ふるさと納税の上限額は、住宅ローン控除や医療費控除などの影響を受けることがあります。

特に、所得税から住宅ローン控除を引ききれず、住民税からも控除を受けている場合などは、簡易シミュレーションの結果と実際の控除額が異なる可能性があります。

複数の所得控除や税額控除を利用している人は、詳細シミュレーションまたは税理士への確認が必要です。

4．返礼品は一時所得になる場合がある

ふるさと納税の返礼品による経済的利益は、所得税上の一時所得に該当します。

課税関係は寄附をした年ではなく、原則として返礼品を実際に受け取った年に判定されます。

一時所得は返礼品だけで判定するのではなく、保険の満期返戻金や懸賞金など、その年のほかの一時所得と合算します。

一時所得は、原則として次のように計算します。

一時所得
＝一時所得の総収入金額
－収入を得るために支出した金額
－特別控除額最高50万円

一時所得は、この計算によって求めた金額の2分の1を、原則として給与所得や不動産所得など、ほかの所得と合算して所得税を計算します。

「返礼品の価値が年間50万円以下なら必ず申告不要」という意味ではありません。その年のほかの一時所得も含めて判定する必要があります。

5．普通徴収を選んでも勤務先に知られないとは断定できない

給与所得者が確定申告をする場合、給与・公的年金等以外の所得に対する住民税について、「給与から差し引き」または「自分で納付」を選択できる場合があります。

不動産所得は通常、給与以外の所得として選択対象になります。

ただし、「自分で納付」を選べば不動産投資が勤務先に絶対に知られないと断定することはできません。

自治体の処理方法や所得・控除の状況によって取り扱いが異なる可能性があります。勤務先への通知を懸念する場合は、住所地の自治体へ普通徴収が可能か確認してください。

6．上限を超えた分は自己負担になる

ふるさと納税自体には、寄附できる金額の上限があるわけではありません。

ただし、税金から控除できる金額には上限があります。控除上限額を超えた部分は十分に控除されず、通常の寄附として自己負担になります。

所得の変動が大きい不動産投資家は、上限額ぎりぎりを狙いすぎないことが重要です。

7．寄附金控除の申告漏れに注意する

確定申告では、寄附金受領証明書の一部だけを入力したり、ワンストップ特例を申請した自治体を除外したりしないように注意しましょう。

確定申告または個人住民税の申告をした時点で、ワンストップ特例は適用されません。

その年に行ったすべての対象寄附を、申告書へ含める必要があります。

10.不動産投資とふるさと納税に関するよくある質問

Q. 不動産所得が黒字なら必ず上限額は増えますか？

一般的には、不動産所得の黒字によって課税所得や住民税所得割額が増えると、ふるさと納税の上限額も高くなる傾向があります。

ただし、所得控除や税額控除、不動産売却による分離課税所得なども影響するため、不動産所得の黒字額だけでは判断できません。

Q. 不動産所得が赤字でもふるさと納税はできますか？

寄附自体は可能です。

ただし、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算すると、所得税や住民税が下がり、控除上限額も低くなる可能性があります。

給与だけを使ったシミュレーションよりも、慎重に寄附額を決めましょう。

Q. 減価償却で赤字の場合も上限額は下がりますか？

減価償却費を計上した結果、不動産所得が赤字となり、その赤字を給与所得などと損益通算できれば、課税所得が下がるため、ふるさと納税の上限額も低くなる可能性があります。

ただし、土地取得のための借入金利子に相当する部分など、損益通算できない金額もあります。

Q. ふるさと納税を不動産所得の経費にできますか？

個人が自分の名義で行ったふるさと納税は、通常、賃貸経営の必要経費にはなりません。

不動産所得の経費として家賃収入から差し引くのではなく、所得税の寄附金控除と住民税の寄附金税額控除として処理します。

Q. ふるさと納税はいつまでに行えばよいですか？

その年分の寄附金控除を受けるためには、原則として12月31日までに寄附が完了している必要があります。

ポータルサイトで申し込みをした日ではなく、決済や入金が完了した日を基準に判断されることがあります。

年末ぎりぎりに申し込む場合は、決済日や自治体の受付条件を確認しましょう。

Q. 確定申告後、控除されたかどうかはどこで確認できますか？

所得税分は、確定申告書の計算結果や還付額で確認します。

住民税分は、翌年度に届く住民税決定通知書の「寄附金税額控除額」「税額控除額」などの欄で確認します。

所得税の還付額だけで、ふるさと納税による控除全体を判断しないようにしましょう。

11.まとめ

不動産投資をしている人がふるさと納税を利用する際は、給与収入だけでなく、不動産所得を含めた年間所得を基に控除上限額を計算する必要があります。

不動産所得が黒字になり、所得税や住民税が増えれば、ふるさと納税の控除上限額も高くなる可能性があります。

一方、不動産所得の赤字を給与所得などと損益通算した場合は、課税所得や住民税所得割額が下がり、ふるさと納税の上限額も低くなる可能性があります。

また、不動産投資では、空室、修繕、減価償却、物件の購入・売却などによって所得が毎年変動します。前年の上限額や給与年収だけを基に判断せず、当年の見込み所得を使って計算しましょう。

年間所得が確定していない段階では上限額に余裕を持って寄附し、年末に不動産所得を再計算してから追加寄附することで、上限超過による自己負担のリスクを抑えられます。

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