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税金対策

2018.05.29

満室の窓口

法定耐用年数を超えた物件でも減価償却費が計上できる

建物の構造によって決められた法定耐用年数があり、それぞれ減価償却の期間が決められております。例えば木造アパートの場合では22年となっています。しかし、それを超えた築古アパートを購入した場合は全く減価償却が取れないかというと、そうではありません。 

具体例として

築28年木造アパート 石川県金沢市 2,000万円、満室時年収200万円

(土地:1,400万円、建物:600万円)

4年で償却をすれば、年間で150万円を減価償却費として経費にできます。一方、家賃収入は年間200万円です。家賃収入200万円-減価償却費150万円=50万円になることで不動産所得は50万円まで圧縮されており、さらに固定資産税や、火災保険や修繕費用といった経費発生によって不動産所得がゼロになった場合、税金もかかりません。4年間の減価償却費期間後に売却して、別の築古物件を購入して同じことをすれば、キャッシュフローを拡大させることも可能になるかもしれません。なお、中古物件の購入に際し、ご注意頂きたい点は、物件金額のうち、土地部分・建物部分を明確にする必要があるということです。売買契約書に土地と建物の金額が明記されている場合は、建物部分の金額は減価償却の対象となりますが記載されていない場合は、合理的な方法で土地と建物の金額を算出することになります。もっとも一般的な方法は、固定資産税評価額に基づいて按分する方法です。違法に高い建物価格を設定した場合は税務署に否認されることになりかねませんので、ご注意ください。

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