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不動産投資や不動産経営で経費となるもの？ならないもの？

不動産投資をしている方は、できるだけ経費として計上することで節税をしたいと考えるでしょう。

そこで「どこまでが経費になるのか」という疑問が湧いてきます。

今回の記事では、不動産経営で経費となるものとならないものには、どのようなものがあるか見ていきます。

1.経費として落とせるもの

不動産経営にかかる経費として落とすことのできるものには、次のようなものがあります。

ー管理費、修繕積立金

管理会社に支払う一般管理費や修繕積立金は必要経費です。

税務署によっては領収書の提出が必要になる場合もありますので、確定申告前に管理会社に領収書の請求を行っておくことをおすすめします。

ー賃貸管理代行手数料

管理費を支払って建物の設備を委託する以外に、家賃の集金や入居者からのクレーム対応や入居者の募集といった賃貸管理業務を委託している場合、これにかかる費用も経費として計上できます。

ー減価償却費

固定資産のうち、経年により資産価値が下落するものを減価償却資産と呼びます。

この減少した価値の分の金額を減価償却費と呼び、経費として計上することができるのです。

不動産においては、建物部分のみに対して減価償却費の計上が可能です。

減価償却費は実際にはキャッシュアウトせずに経費に計上できるため、節税目的の不動産投資ではこの減価償却費がカギを握っているということは、皆さんも既にご存知ですよね。

ー損害保険金

不動産にかける地震保険料や火災保険料も必要経費になります。

ただし、数年分に渡って全額支払いをしたとしても、1年で経費に計上できるのはその年の分だけで、一括で計上はできないことに注意しましょう。

ー修繕費

修繕費は、壁のひび割れの補修や、畳・障子の張り替えなどに費用です。

一方で、バリアフリー化やリノベーションなどの大規模であり資産価値を高めるような工事にかかる費用は、修繕費として認められないことがあります。

判断に困る場合は事前に税理士との相談をしてから着工するようにしましょう。

ー借入金金利

意外に思われるかもしれませんが、銀行から融資を受けて投資用物件を購入した際、ローンに対する利息部分は経費として計上することができます。

ただし、建物部分の借り入れに対する利息のみが対象ですので、土地と建物の両方を購入する場合は建物部分に対してローンを契約するのが賢明と言えます。

ーローン保証料

ローンを組むときにもし返済ができなくなった場合、保証会社が代わってローンを支払うための保険に入る必要があることがあります。

これに生じるローン保証料も経費に計上できます。

ー税理士に支払う手数料

確定申告を税理士に依頼する場合、税理士への報酬も経費となります。

ー交通費

物件の内見や管理会社との打ち合わせ、セミナー参加など不動産業務に必要な交通費は経費に計上できます。

交通費のなかには領収書がでないものもありますが、そういったものに関しては記録を残しておけば問題ありません。

こまめに、ノートやエクセルなどで管理しておくようにしましょう。

ー交際費

管理会社との会食代や、お中元・お歳暮など贈答品にかかる費用など、交際に必要と認められるものは交際費として認められます。

ー新聞図書費、消耗品代

不動産投資や税金など、不動産経営に必要な勉強にかかる書籍代、文具やコピー代など、不動産業務に関して使用する事務用品にかかる費用も経費に計上できます。

ー通信費

管理会社との打ち合わせにかかる電話代、書面のやり取りなどにかかる郵便代などです。

また、事業用の携帯電話を私用のものと分けていない場合は、「電話代の○割は経費として計上」というようにすることもできます。

この場合、税務署から調査が来たときでも根拠のある説明ができるような割合を各自で設定してください。

2.経費として落とせないもの

以下のものは、不動産経営において経費とは認められません。

・投資用物件ではない自宅にかかる保険料や修繕費など

・ローンのうち、元本の返済にかかる費用

・個人事業主の福利厚生費(スポーツクラブ会費など)

・スーツ代や食費など私生活に関わる費用

また事業的規模と認められると、個人の不動産経営に比べて経費の適用範囲は広くなります。

3.まとめ

今回は、個人で不動産経営をする上で、経費となるものとならないものについてまとめました。

経費にできるか迷った場合は、「賃貸収入を得るために、果たしてその支出が必要かどうか」ということを判断基準に置いてみてください。

もし不動産経営に必要な支出であれば、経費として計上することができる、ということになります。

また、誤った申告をすると、税務署から税務調査が入ることがありますので注意しましょう。

もし間違いが発覚すれば、その分の税金に上乗せして過少申告加算税(10~15%)と納税期限を超過した日数の延納税が課されてしまいます。

悪意のある脱税でない限り、さほど重い処分が下されるということでもありませんが、誤った申告に気付いた時には納税額が増えてしまうということは抑えておきましょう。

節税のためにやっている不動産投資であるのに、いつの間にか納税の負担が大きくなってしまっては元も子もありませんよね。

できる限り誤りのないように、また間違いに気付いたら早めに修正申告をしましょう。

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