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【pickupニュース】東京Aグレードオフィス賃料は21四半期連続上昇、17年第2四半期ダイジェスト

日々のニュースの中で不動産投資や賃貸経営、資産運用など暮らしに関わるニュースをピックアップしてます。

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JLLが最新調査レポート「JPDD」を公開

総合不動産事業を展開するJLLの日本法人、ジョーンズ ラング ラサール株式会社は15日、日本のオフィス、リテール（店舗）、ロジスティクス（物流）、ホテル市場の需要供給動向、空室状況、賃料・価格動向と12カ月予測をまとめた「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPDD）2017年第2四半期」の公開を開始しました。

・東京Aグレードオフィス市場

空室率：2.9％（前期比0.2ポイント上昇、前年同期比1.1ポイント上昇）

賃料：月額坪あたり36,544円（前期比0.3％上昇、前年同期比2.1％上昇）

価格・投資利回り：前期比0.2％上昇、前年同期比3.1％上昇

2017年第2四半期における東京Aグレードオフィスの空室率は、わずかに悪化しましたが2％台を維持しました。賃料は21四半期連続で上昇しており、とくに丸の内・大手町を含むサブマーケットでの上昇が確認されています。一方、価格の上昇ペースは3四半期ぶりに減速となり、天井感も出てきています。投資活動は中心業務地区周辺の湾岸エリアに集中、Aグレードオフィスの取引はみられていません。

今後の12カ月見通しでは、下半期、堅調なオフィス移転ニーズと限定的な供給から、空室率は引き続き4％を下回る水準で推移するとみられ、賃料上昇も緩やかに続くとされました。しかし新規供給の成約率については、オーナーの戦略によって濃淡がみられる可能性も指摘されています。価格上昇ペースについては、投資利回りの低下余地が限定的であるため、減速予想となりましたが、投資総額は堅調に推移すると見込まれています。

・東京リテール市場

賃料：月額坪あたり79,490円（前期比0.5％上昇、前年同期比2.2％上昇）

価格・投資利回り：前期比0.2％上昇、前年同期比0.8％上昇、利回りは横ばい

リテール市場の賃料は、銀座の空中階が牽引するかたちで上昇、19四半期連続のプラスとなりました。1階賃料をみると銀座、表参道とも前期比横ばいになっています。価格はわずかながら上昇し、15四半期連続のプラス、前期並みの上昇ペースとなりました。

12カ月見通しとして、空室は引き続き限定的となるものの、注目を集めた「GINZA SIX」が市場ニーズを一定程度吸収したため、賃料上昇ペースがさらに減速、緩やかなものになるとされました。投資利回りの低下余地が限定的であることから、価格上昇率も賃料並みとなる見通しで、いずれもごく緩やかな上昇でさらにピークに近づくと予想されます。なお引き続いての低金利環境は、投資活動を下支えするとも予測されました。

物流は堅調も労働需給逼迫が鍵、ホテル投資は意欲強めも案件不足

・東京ロジスティクス市場

空室率：3.2％（前期比0.7ポイント低下、前年同期比3.5ポイント低下）

賃料：月額坪あたり4,134円（前期比横ばい、前年同期比0.2％上昇）

価格・投資利回り：前期比2.3％上昇、前年同期比6.9％上昇

ネットアブゾープション：221,000平方メートル

空室率は3％台と低く、3四半期連続で低下、改善を続けています。エリア別ではベイエリアが前期比0.4ポイント上昇の1.7％となったのに対し、内陸エリアは前期比1.4ポイントの低下で4.1％となりました。賃料はほぼ安定的に推移し、内陸エリアが前期比0.2％上昇する一方で、ベイエリアが前期比0.6％下落しています。価格は2四半期連続上昇となりましたが、上昇ペースに変化はみられません。

3PL企業、製造業、卸売業による新規、拡張移転の動きが堅調で、新たに賃貸された床面積から退去された床面積を引いたネット床面積の増減を示すネットアブゾープションはプラスに。ベイエリア、内陸エリアとも新規供給や新築物件で、強いニーズが確認されています。

12カ月見通しでは、賃料が堅調なニーズを背景として緩やかに上昇すると見込まれましたが、労働需給の逼迫が進行しており、交通利便性がテナントをひきつける重要要因になっているため、物件によりニーズに差が生じる可能性も指摘されました。価格は投資利回りの低下を反映し、上昇する見通しです。

・東京ホテル市場

需要：インバウンド客貢献で引き続き堅固な基盤

供給：4つ星・5つ星ホテル新規供給はなし

運営パフォーマンス：RevPAR・5.5％増加、客室稼働率・前年比2.5％上昇、平均客室単価・前年比2.9％上昇

売買：5つ星ホテル取引なし

訪日外国人客数の増加は加速していますが、都内の外国人宿泊者数の増加は鈍化しました。都心ホテルの客室単価上昇を背景に、より安価な周辺都市へニーズが流れたほか、インバウンド客の訪問先が多様化してきたことが原因とみられます。そうした変化があるものの、需要は引き続き堅調で悪化にはいたっていません。

今期の主要新規供給はありませんでしたが、2020年東京オリンピック・パラリンピック開催、ポストオリンピックを見越し、今後には複数のラグジュアリーホテル供給が予定されています。売買取引では投資家の意欲が強い一方、全国的に売却案件が少ない状況が続いている状況です。

12カ月見通しでは、民泊新法の成立などもあるものの、5つ星ホテルマーケットなどへの影響は強くないと考えられ、好調なパフォーマンスが続く予想となりました。投資マーケットとしては、オーナーや投資家による様子見が続いているため、売買件数は引き続き限定的になると予測されます。

・大阪Aグレードオフィス市場

空室率：2.7％（前期比0.6ポイント低下、前年同期比1.1ポイント低下）

賃料：月額坪あたり18,061円（前期比2.0％上昇、前年同期比7.1％上昇）

価格・投資利回り：前期比5.5％上昇、前年同期比18.4％上昇、利回りは縮小

大阪の2017年第2四半期における空室率は3％を下回り、2008年第1四半期以来初めての低水準になりました。とくに堂島、御堂筋、中之島で空室減少がみられています。賃料は12四半期連続で上昇、空室減を背景にさらに上昇ペースも加速しました。投資利回りは、過去1年で30ベーシスポイントの低下になっています。

今後12カ月の見通しとしては、2017年の新規供給はほぼ吸収済みで、2018年の新規供給が過去10年比の50％程度となっているため、空室率は引き続き低値となり、賃料上昇基調を支えると予測されました。投資利回りの低下余地は限定的であるため、価格の上昇ペースは賃料上昇を反映、緩やかなものへと減速するものの、上昇を続ける見通しです。

ピックアップニュースは以上になります。

最後までお読み頂き、ありがとうございます。

今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はJLL日本「JPDD2017年第2四半期」公開資料より）

▼外部リンク

ジョーンズ ラング ラサール株式会社　プレスリリース（ニュースリリース）

http://www.joneslanglasalle.co.jp/

「ジャパン プロパティ ダイジェスト 2017年第2四半期」　公開資料

http://www.joneslanglasalle.co.jp/