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インターネット無料＆リノベーション提案で高利回りを実現させる。

本日は、管理受託の提案事例をご紹介いたします。

《今回相談頂いた物件概要》

築16年の軽鉄のアパート 

世帯数8戸 

間取りが2DK

バストイレ別

空室が8戸中4戸 

物件としては、近隣バス停まで徒歩3分、駐車場も8台(100%)ありますので立地としては、非常に良いエリア。 

物件の調査を行うと、家賃は近隣とだいたい同じか、やや高いということで、4/8世帯がが空いていること、空室がなかなか埋まらないということで、満室の窓口へご相談いただきました。

アパート経営について大家さんにヒアリングをすると、 相談背景として、いろいろなお話をさせていただきました。

【ヒアリング内容】

・売買で購入したときに、紹介された管理会社に全て任せているが、なかなか埋まらない。

・購入時に1室空室があったが、それ以来2年くらい満室になったことがない。

・お金をかけても部屋が埋まらない。

・他の物件と比べて、自分でも調べたが、何が悪くて何が良いのか分からない。

 大家さんのアパート経営の現況を踏まえ「いろいろ教えてほしい！」というご相談をいただきました。

満室の窓口では、周辺の物件と比較して設備・家賃の比較表を大家さんにご提出しますが、 他の近隣競合の物件と比べて、設備の点数が低い、必須設備が付いていない、インターネット無料が付いていないなど、入居者が選ぶ設備（物件検索時に、選択するチェックボックスなど）を意識しながら設備対策をされてはどうかいう話を差し上げました。

私も現地に伺った時、一番最初に気になったところは、共用部に清掃は良くはなく、落ち葉や砂が散らばっていたり、ポストの下にチラシの余りが落ちていたりなど、悪い印象を持って、物件の内見を進めていきました。

入居者がまず最初に見るのは、ネットによるホームページです。

見たときに設備も大事ですが、写真が非常に重要になっています。

見栄えが良くないと次の物件に進んでしまうことが多いので、案内時の印象も重要ですが、WEBの掲載写真の印象ももっと良くしていきましょうということでお話を差し上げました。

私が提案した項目に関しては、まずはインターネット無料です。

近年は10代から40代までで、ネット利用率は90％を超えており、非常に重要な設備となっており、ネット利用は不可欠です。 インターネット無料は募集にあたって必ず大きなポイントになります。

賃料UPと同時に入居率UPも図る上で、インターネット無料もご提案いたしました。 インターネット無料の他、設備付帯で、テレビインターホンや温水洗浄便座、シーリングライトなど、今必須と言われている設備を空室全部屋に入れていただくご提案を差し上げました。

あとは、契約金を抑えらえる募集企画ということで、入り口の段階で、入居者さまが入りやすい募集をしましょうということで企画を変えていきました。

空室に関しては、原状回復は十分に出来ていない部屋がございましたので、きれいなお部屋・ すぐに決まるお部屋をご提案を差し上げました。

 結果は、弊社による管理移行後、管理開始から3か月で満室となり、非常に大家さんに喜んでいただきました。 改善手法のマトリックスというものがございまして、物件・立地条件によってだいぶ違います。

表をみると、縦軸が機能UPとキャンペーン、横軸が条件を下げるまたはデザインを入れていくということでいろいろな方法がございます。

物件によってもだいぶ違うので、 こちらのマトリックスを意識しながら、空室対策、決まるお部屋を作っていくことが重要になって いくのではないかと思います。

物件価値は、改善できるということで、グラフを見ると、立地は変えられないですが、 お部屋の物件価値例えばデザインや部屋年齢、機能や間取りは、改善・変えていくことが できます。

古い物件のままではなく、最新のニーズに応えるためにも部屋年齢を改善して、 物件価値を上げていくことが非常に重要なのではないでしょうか。 満室の窓口ではリノベーションした際の収益のシュミレーションを行い税引き後のキャッシュフローと利回りを算出することができますので是非ともお気軽にお立ち寄り下さい!!

動画でも解説させて頂いておりますので是非ともご覧ください。

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