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不動産投資家必見！キャッシュフローの重要性と計算方法

キャッシュフローの重要性と計算方法をしっかり把握していますか？

本記事では、不動産投資におけるキャッシュフローの意味、その重要性、そして正確な計算方法を分かりやすく解説します。

キャッシュフローを適切に管理することで、投資物件選びや資金繰りの改善に役立て、リスクを回避しながら安定した収益を実現できるようになります。

投資家として成功するための重要なスキルを身につけましょう。

1.キャッシュフローとは

キャッシュフローは、企業や個人が一定期間において受け取る現金（キャッシュイン）と支払う現金（キャッシュアウト）の差額を表します。

キャッシュフローは、ビジネスや投資の健全性や収益性を評価するための重要な指標となります。

ーキャッシュフローの意味

キャッシュフローは、現金の流れを示す指標であり、企業や個人が資金をどのように獲得し、どのように使用しているかを表します。

事業の運営状況を適切に理解するためには、売上と実際に手持ちの現金との差を把握することが重要です。

キャッシュフロー計算書には、このような現金の動きがすべて記録されているため、他の財務報告書と同様に、経営上非常に重要な役割を果たしています。

ーキャッシュフローの考え方

キャッシュフローは、事業における現金の流れを理解するための指標ですが、常に正（プラス）である必要はありません。

例えば、大規模な設備投資により手持ちの現金が減少している場合、一時的にキャッシュフローが負（マイナス）になっても、それが将来の事業展開に繋がることがあります。

このような状況では、キャッシュフローが負であっても経営状況が危機的とは言えません。

ただし、売掛金の回収遅延によってキャッシュフローが悪化する場合は注意が必要です。

売上が上がり利益が出ているにもかかわらず、現金が不足しているために借入金の返済が遅れたり、仕入れ代金が支払えなくなったりすると、黒字経営であっても倒産するリスクがあります。

貸借対照表を使って現金残高を確認することはできますが、現金の増減をより詳細かつ具体的に把握するには、キャッシュフロー計算書を確認することが重要です。

2.キャッシュフローの重要性

不動産投資においてキャッシュフローは非常に重要な要素であり、投資家はキャッシュフローを十分に理解し、適切な戦略を立てることが求められます。

ー収益性の評価

キャッシュフローは、不動産投資が持つ収益性を評価する上で重要な指標です。

プラスのキャッシュフローが得られることは、投資物件から安定的な収益が得られていることを示します。

ー投資の持続性

定期的なキャッシュフローがあることで、投資者は物件の運営費用やローン返済などの負担を持続的に支払うことができます。

これにより、投資家は投資を継続し、資産価値の上昇を目指すことができます。

ー資金繰りの安定

良好なキャッシュフローがあることで、投資家は資金繰りに困ることなく、予期しない出費や市場の変動にも対応できるようになります。

ー再投資の機会

定期的に得られるキャッシュフローは、新たな不動産投資や他の投資機会への再投資資金として利用できます。

これにより、投資家は資産ポートフォリオの拡大や多様化を図ることができます。

ーリスクの緩和

正のキャッシュフローがあることは、投資家にとって安定的な収益源となります。

これにより、不動産市場の価格変動によるリスクや経済状況の悪化に対する影響を緩和することができます。

ー収益の柱となる

キャッシュフローは、不動産投資における収益の2つの柱のうちの1つです。

もう一つの柱である資本利益（物件価格の上昇による利益）とともに、投資家が投資目的を達成する上で重要な役割を果たします。

3.物件の本当の力を導き出す「キャッシュフローツリー」

キャッシュフローツリーとは、年間の家賃収入から管理費、ローン返済額などの支出を引き、手元に残るお金を算出するための一連の計算を表します。

物件の本当の力を導き出すための、「キャッシュフローツリー」について解説します。

画像提供：株式会社丸浜不動産 

GPI（潜在総収入・満室想定賃料）とは、キャッシュフローツリーの大元になる、収入の指標です。

その物件が満室であることを想定した場合の家賃の総額がこれにあたります。

上の図で表しているのは現状の家賃で収入を計算した場合です。

確かに、現在はこの金額が収入として得られているかもしれませんが、退去があれば現状の家賃では貸せなくなり、家賃を下げなければならないこともあります。

このため、GPIを算出する際は、現在の入居者が全て退去したことを想定し、家賃を設定しなおした上で満室想定賃料を算出していきます。

収入が明らかになったので、ここから支出をマイナスしていきます。

まずは空室滞納損失です。

例えば、現状10部屋あるうちの2部屋が空室だった場合、単純計算では空室率20％といえます。

これを時点空室率と言いますが、年間を通して見た際には正しい数字とは言えません。

より精度を上げるため、稼働月数と空室月数から稼働空室率を導き出します。

10部屋のうち2部屋が3ヶ月間空室だった場合は、10部屋×12ヶ月＝120ヶ月で、稼働しなかった2部屋×2ヶ月＝6ヶ月を割ることで、年間空室率5％と計算されます。

滞納リスクに関しては不動産会社によって補償される場合もありますが、心配な場合は加味した方がよいでしょう。

GPIから空室滞納損失を引くことで、EGI（実効総収入）が明らかになりました。

ここから更に、Opex（運営費）を引いていきます。

運営費は、物件の種別によって大きく異なります。

例えば木造アパートと鉄筋コンクリートのマンションでは定期点検費用に差が生じますし、同じ鉄筋コンクリートのマンションでもエレベーターの有無でまた費用が異なってきます。

物件によってどのようなお金がかかるのか、事前に確認し計算しましょう。 こうして算出されたのが、NOI（営業純利益）です。

これが実際の手取りの家賃収入といえます。

現状家賃と販売価格で割り出した表面利回りだけでは正しい物件価値は判断できませんので、このNOIによる比較が最も重要なポイントとなります。

ここからローン返済額が引かれることでキャッシュフローが判明します。

ここでローン返済額がNOIよりも大きくなると利益がない物件ということになります。

画像提供：株式会社丸浜不動産  

ー表面利回りよりネット利回り

例えば販売価格1,000万円のワンルームマンションで、家賃年収80万円なら表面利回りは8％になります。

これをキャッシュフローツリーで計算すると、GPI80万円から空室損を5％、滞納損を5％と仮定しマイナスするとEGIは72万円、さらにOpexを25％と仮定すると、20万円マイナスになりNOIは52万円になります。

表面利回り8％と思い購入したものが、ネット利回りは5.2％と大きな違いが出ていることがわかります。

不動産広告では表面利回りが記載されていることが多く、どの物件も魅力的に思えますが、実際の収益をしっかり判断して購入検討する必要があります。

4.まとめ

不動産投資におけるキャッシュフローの重要性と計算方法について解説しました。

投資家として成功するためには、キャッシュフローの管理が欠かせません。

適切な計算方法を用いてキャッシュフローを把握し、物件選びや資金繰りを最適化しましょう。

また、リスク管理にも注意を払い、安定した収益を実現できるよう努めてください。

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