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高額な原状回復費用の掛かる退去時はリノベーションのチャンス

【物件概要】

構造：木造
築年数：30年
階数：2階建て
間取り/世帯数：３LDK/6戸
居室㎡数：45.2㎡
入居率：83.3％

【改善前の問題点】

1．前入居者14年入居で部屋全体が相当痛んでおり大きな修繕が必要な状況
2．和室２部屋であり床まで痛んでいた
3．濃い色の床材を使用しており部屋全体が暗い印象
4．独立洗面台が古く使い勝手がよくない
5．リビングが広く若い世代向きの間取りにも関わらず和室が２つありもったいない作り

【改善提案】

1．長期入居で高額な原状回復に留まらず、半分の費用でリノベーション

前入居者が14年入居していた為、入居前の状況に戻す原状回復リフォームでも70万円の費用がかかる状態でした。
和室から洋室、洗面台の交換等、設備を刷新するリノベーションは、原状回復の70万円も含み合計で140万円という試算になりました。
原状回復費用は70万円、設備刷新までのリノベーションが合計140万円
逆に考えれば、リフォーム費用140万円の半分の70万円の追加費用で設備を刷新するリノベーションを行うことができる計算になります。
設備を刷新するリノベーションまで実施すれば、賃料を上げることも出来ると説明させて頂きました。

2．若年層を狙った、決まるお部屋作りの設備提案

もともとリビングが10帖あり、併設するお部屋と繋げて使用することで約15帖を確保することが出来る間取りで、うまく使用すれば若年層にもメリットを感じることができる間取りであること。
和室2室は使い勝手が悪く、和室を洋室に変えることにより、オール洋室の間取りになること。
使用していた床材が濃い色だったので、既存の床材と和室を洋室に変更した床材を明るい色にすることにより、お部屋全体が広く明るい雰囲気になること。
洗面台を若年層に人気のシャンプードレッサーに変更すること、をご提案させて頂きました。

【改善結果】

■リフォーム発注から申込までの期間
リフォーム発注後2週間で申込

【投資効果】

■リフォームコスト
原状回復工事　70万円
設備刷新工事　70万円
和室→洋室変更
床材の張替
洗面台→シャンプードレッサー

工事金額合計　1,400,000円

■リフォームコストの利回り
7,000円（収入の差) × 12か月=84,000円
84,000÷1,400,000円（リフォームコスト） = 6%

投資利回り　6％

■10年間のキャッシュフロー
家賃　65,000円　→　72,000円
空室期間平均　3か月　→　2か月
入退去回数　2回　→　1回
Before：営業純収支　7,080,000円
After：営業純収支　7,724,000円

5年間収益差額　プラス　644,000円

満室の窓口　淵野辺北口店（株式会社オリバー365）では、「オーナー様の収益最大化をサポートする」をモットーに、テクノロジーやAI（人工知能）を活用し、的確な空室改善をご提案いたします。

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