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税金対策

2018.05.30

満室の窓口

【日本一わかりやすい不動産投資】第4回、物件購入費用と返済方法

今回は、不動産購入時に必要な費用と、ローンの返済方法についてご説明いたします。

 

【 不動産購入費用の内訳 】

不動産購入時には、物件価格だけではなく、さまざまな諸経費がかかります。

予算内の物件を発見し、いざ購入となったときに諸経費がかさみ予算オーバーということにならないため、不動産購入費用についてしっかりと見直しましょう。

下に示した図が、不動産購入費用の内訳です。不動産会社を通して購入する際は仲介手数料がかかります。

これは業者によって異なりますので、購入前にしっかり確認してください。

ローンを組む際には保証料や印紙代、火災保険料、抵当権設定費用、融資取り扱い事務手数料などの費用がかかります。

また、税金も多様にかかってきます。不動産購入時の税金には、下記のような種類があります。

[印紙税]購入時に取り交わす売買契約書に貼る印紙代で、1000万円超5000万円以下では10,000円、5000万円超1億円以下では30,000円と、契約書に記載されている金額別に定められています。

[登録免許税]登記にかかる税金です。登記を行わないと、不動産を所有している権利が認められていない状態になりますので、悪意のある第三者に不動産を転売されるなどの事態が発生します。

登録免許税は、登記の内容によって税率が変化します。このほか、登記を司法書士や土地家屋調査士などの専門機関に依頼する際はその費用も必要になります。

[取得税]不動産の所有権を取得した際に、不動産の所在する都道府県が課す税金です。税額は、不動産の価額(固定資産税評価額)×4/100で算出されます。

[贈与税]個人から財産の贈与を受けた場合にかかる税です。税額は、(1年間に贈与を受けた財産の価格の合計-基礎控除110万円)×税率という式で算出します。

[消費税]土地の売買にはかかりませんが、建物の売買にはかかります。

そのほか、仲介手数料や融資手続の手数料など、購入時に受けたサービスにも課税されますので、注意が必要です。

購入時の税金のほか、購入後は固定資産税や都市計画税、特別土地保有税、不動産所得に対する所得税と住民税、事業税がかかります。

一部は控除を受けられる可能性もありますので、購入時にはとことん相談してみましょう。

さて、これら不動産購入時の費用は自己資金と借入により捻出することとなりますが、このとき気になるのが借入の返済方法です。

  

【 元利均等返済と元金均等返済 】

借入金の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

下の図でそれぞれの違いを説明しています。元利均等返済は、返済が終わるまで金額が一定になる返済方法です。

元金均等返済に比べ総返済額は増えますが、返済額が一定のため、計画が立てやすいのが特徴です。

また、元金均等返済では、返済が進むにつれて、返済額が少なくなっていきます。元利均等返済に比べると、元金の減少が早いので、総返済額が少なくなります。

一方、返済開始時の負担が大きいとも言えます。収入を長期にわたって見据え、自分に合った返済方法を選ぶことが重要です。

次回は、不動産投資で実際に手元に残る金額を知るための、「キャッシュフローツリー」についてご説明いたします。


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