事例紹介
2020.09.09
クラスコ本社日本の不動産業界は需要増加を前提とした市場構造が続いていました。
人口が増加傾向だった高度成長期は、需要の方が多く、賃貸住宅は建てれ人が入ると言う状況でした。
しかし近年では、少子高齢化社会で人口も減少傾向にあり、全国的にこれまでの住宅が余る状況になってきており、賃貸住宅の空室率が上昇しています。
退去後の原状回復を行っても、なかなか新しい借り手が現れないのが現状です。
築年数が古い物件や、立地が悪い物件だけではなく、比較的立地の良いアパートやマンションも同様です。
将来、賃貸市場で生き残っていくためには、時代に合った、ソフト・ハード両面からの新たな「空室対策」が必要となっています。
今回は、そんな時代の中、見事満室の物件になった満室事例の「空室対策」についてお話いたします。
☆物件概要
・築24年
・2LDK
・総戸数12戸 半年間空室状態が続いている。
リビングが縦長で狭く、荷物をおくと更に狭くなってしまう印象を受けました。
また、和室がある物件なんですが、現状和室でお部屋探しをされている方は少ないんです…。
更に、2LDK にしては収納が少ない印象でした。
▼この物件を提案しようと思った理由
金沢も全国同様、空室率が上がってきており、特にこのお部屋は10年間も入居して下さっていた物件のため、このままでは次の入居者が決まりづらいと判断し、提案させて頂きました。
▼提案して入居が決まると判断した根拠
実際にかかる工事金額と家賃アップ分を投資分析し、大家さんの手元に残る収益(税引き後のキャッシュフロー)の差と利回りを比較して、利回りが大きなプラスになったのを根拠に提案させて頂きました。
▼大家さんの反応
大家さんも元々リノベーションに興味があり、提案した際は「すぐにリノベーションしよう!!」と前向きに提案に乗ってくださいました。
▼投資といえど結構お金がかかるでは…
原状回復だけでも100万円程の見積もりが出ていたため、それであればリノベーションしましょうといった感じお話が進みました。
続いて水回りですが、洗面化粧台も水栓が使いづらそうで、キッチンもやはり劣化が激しく使用感が目立つ状態となっております。
尚、エアコンは綺麗なのでそのまま既存利用するといった形にしました。
また、入居年数が長かったため壁や天井の使用感、劣化が目立っておりました。
リノベーション前の間取り
↓詳しくはこちらの動画から
▼今回リノベーションを行った結果!
家賃9,000円アップで工事完了後3日後に成約となりました。税引き後のキャッシュフローも上昇している段階です。
▼ターゲットは狙い通り決まりましたか?
狙い通り若いカップルで、入居が決まりました。
▼大家さんは喜んでくれましたか?
大変喜んでくれ、別の長期入居のお部屋も提案させて頂き、そちらも現在工事が進んでおります。
☆物件概要
・築30年
・1DK
・総戸数16戸
1DKで広々としていましたが、メインの居室が和室だったため非常に苦戦していました。
最近、お部屋探しをされている若い世代は和室を選ばない傾向にあります。1DKと言う中途半端な間取りも入居が決まらない一つの要員となっていると考えました。
上記にあった通り、1DKという中途半端な間取りと和室の状態を変えることから考えました。
リノベーションで和室を洋室に変更し、リビングとの間仕切りを撤去、洋室14畳の広々とした空間へ様変わりしました。
賃貸ということもあり、短期的なスパンでの入居を見越して、単身者むけの遊び心のあるデザインのお部屋にリノベーションしました。
リノベーション前の間取り
↓詳しくは下記の動画から
この物件の11年間の退去から入居までの日数を比較すると、リノベーション前は平均125日かかっていました。
しかし、空室対策後（リノベーション後）は平均43日と大きく改善されました。
更に家賃は35,000円から47,000円まで大幅にアップしました。
余談ですが、最初は42,000円で募集していましたが、あまりに早く入居が決まるため、更に5,000円アップの47,000円で募集いたしました。
勿論、この家賃で入居率を維持できているので大家さんの収益アップに繋がっています。
上げすぎて決まらなかったら本末転倒ですが、リノベーションのおかげで、最大限の家賃を取りつつも欲張りすぎない家賃で募集することがリノベーション成功のポイントとなりました。
☆物件概要
・築16年の軽鉄のアパート
・世帯数8戸
・間取りが2DK
・バストイレ別
・駐車場8台
・近隣バス停まで徒歩3分
・空室が8戸中4戸
オーナー様から、お金をかけてもなかなか部屋が埋まらない、アパート経営についていろいろ教えてほしいと言うご相談をいただき、提案させていただく形となりました。
私も現地に伺った時、一番最初に気になったところは、共用部に清掃は良くはなく、落ち葉や砂が散らばっていたり、ポストの下にチラシの余りが落ちていたりなど、悪い印象を持って、物件の内見を進めていきました。
入居者がまず最初に見るのは、ネットによるホームページです。
見たときに設備も大事ですが、写真が非常に重要になっています。
見栄えが良くないと次の物件に進んでしまうことが多いので、案内時の印象も重要ですが、WEBの掲載写真の印象ももっと良くしていきましょうということでお話を差し上げました。
お部屋の提案内容としてインターネット無料の設備を提案いたしました
近年は10代から40代までで、ネット利用率は90％を超えており、非常に重要な設備となっており、ネット利用は不可欠です。
インターネット無料は募集にあたって必ず大きなポイントになります。
賃料UPと同時に入居率UPも図る上で、インターネット無料もご提案いたしました。
インターネット無料の他、設備付帯で、テレビインターホンや温水洗浄便座、シーリングライトなど、今必須と言われている設備を空室全部屋に入れていただくご提案を差し上げました。
また、原状回復は十分に出来ていない部屋がございましたので、きれいなお部屋（すぐに決まるお部屋）のご提案を差し上げました。
↓詳しくはこちらの動画から
結果は、弊社による管理移行・提案後、管理開始から3か月で満室となり、非常に大家さんに喜んでいただきました。
このように、リノベーションだけに頼るのではなく、さまざまな方法で満室の達成が可能性があります。
物件価値は、立地などは変えられません。
しかし、 お部屋の物件価値を上げるための空室対策、例えばデザインや部屋年齢、機能や間取りは、改善・変えていくことが できます。
古い物件のままではなく、最新のニーズに応えるためにも部屋年齢を改善して、 物件価値を上げていくことが非常に重要なのではないでしょうか。
満室の窓口では、決まる部屋（空室対策）をさまざまな方向から考え、リノベーションなどをした際の収益のシュミレーションを行い税引き後のキャッシュフローと利回りを算出することができますので是非ともお気軽にご相談ください。
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