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これからのアパート経営について考える

日本では、少子高齢化社会で人口も減少傾向にあり、全国的にこれまでの住宅が余る状況になってきており、賃貸住宅の空室率が上昇しています。

退去後の原状回復を行っても、なかなか新しい借り手が現れないのが現状です。

築年数が古い物件や、立地が悪い物件だけではなく、比較的立地の良いアパートやマンションも同様です。

今回は、今後の日本のアパート経営について解説いたします。

1.アパート経営における社会の将来性

下記のグラフは、1都3県の賃貸住宅の空室率のグラフです。

空室率の推移は、年々増加しており、今後の予測値ではより空室の上昇率が高いものになることが予想されています。

これは、日本における2つの要因があるとされています。

人口が減少するという点、まだまだ新築の供給が増えているという観点から増加することが予想されています。

1都3県の賃貸住宅の空室率のグラフ）2020年〜2022年

  

・アパート経営の将来予測①｜日本の人口減少社会

空き家率上昇の要因として、人口減少が挙げられます。

日本の人口は、2008年の1億2,800万人をピークとして減少傾向に入っています。

国立社会保障・人口問題研究所によると、将来的には減少はさらに進み、2040年には1億1,000万人、2055年には1億人を割り込み9744万人となると推計されています。

そうなると必然的に住む人が少なくなるので、今ある住宅が余り、アパート経営は大きくマイナスの打撃を受けるこ可能性が高くなります。

・アパート経営の将来予測②｜新築住宅の需要と供給

さまざまな要因が考えられますが、1つには住宅・建設業者など、住宅をつくる側の収益構造の問題が挙げられるでしょう。

建売住宅や分譲マンションは賃貸と違い、「造って売る」を繰り返して収益を得る形で成り立っています。

そのため、住宅を供給する側が、家を造り続けなければ収益が確保できないので新築住宅を造らざるを得ず、それによって新築住宅が増え続けているのです。

また買う側（消費者）にも、「新築住宅が欲しい」というような思いが強く、超低金利時代という金利が低くなっている時代が続いているので、消費者にとっても新築住宅を買いやすい、建てやすいという状況が揃っています。

2.アパート経営における入居率と家賃の関係

例えば、家賃が30％ダウン、さらに入居率が30％ダウンするといくらオーナー様の収入が下がるでしょうか？

正解は、1-(0.7×0.7)＝0.51で51％ダウンという結果になってしまいます。

上記にもありましたが、空室が増えることによって、家賃が下落せざるを得ないということが状態になると考えられます。

ただ、この辺りもしっかり対策をすれば家賃を上げ、空室を満室に改善していくことができます。

しっかり顧客のニーズに合った物件を作っていって再生すれば、満室になる可能性が上がりますし、家賃の下落防止さらには、家賃の上昇も可能です。

ただその辺りも、コスト投下に対してのリターンをしっかりと考えながら、対策をしていくことが必要です。

3.アパート経営の今後の展望

・アパート経営の今後①｜空き家が増えても賃貸物件のニーズは増える可能性

人口減少により住宅の供給過多が起こっていることを解説してきましたが、持家と貸家では事情が異なります。

世帯総数は、2015年のピークは、2023年の5,419万世帯です。

それから減少傾向に転じはしますが、2040年には5,076万世帯になると予測されそれほど世帯数は、減少しないのではとなっています。

世帯数が大きく減少しないのは、1世帯あたりの人数が減り、単独の世帯が増加するのではないかと予測されているためです。

したがって、単独世帯の増加に伴い、今後も賃貸住宅のニーズは増えると考えられています。

・アパート経営の今後②｜アパートの建て替え期

建物の耐用年数は構造によって異なり、木造であれば22年、鉄骨造は19年～34年と言われています。

耐用年数を過ぎた場合でも賃貸ができなくなるわけでもありませんが、築年数を重ねていくと、建物を維持していくために修繕が必要となります。

また、築年数が経っている現状の状態がニーズに合ったものであるとは到底言い切れません。

・アパート経営の今後③｜入居者のニーズに合わせた経営

新築住宅が増えていく中で競争をするには、間取りや設備を時代のニーズに合わせて新しくしていくことが必要になります。

オーナー様が、賃貸需要の時期や、ニーズやトレンドを把握しておくことは、早めの対策を講じることにつながります。

そして、将来的に、大規模修繕及び建て替えを行うときのために備え、入居者ニーズを満たすべく、必要な設備などを導入することを含めた資金計画を立てることもできます。

また、大掛かりなリノベーションを行わなくとも、設備を見直すだけで入居率をアップさせることは十分にできます。

以上のことから、空室率は上がり大変な状況になる可能性はありますが、しっかりと対策をすれば家賃アップ、満室経営ということも十分に可能だと考えられます。

4.アパート経営の展望まとめ

今回はアパート経営の今後についてお話いたしました。

今後、人口が減少しているに、新築ラッシュが続けば、さらに空室率が増加することが予測されます。

そのため、しっかりと対策を行わないと入居率が上がらず家賃も下がってしまうという悪循環に陥ります。

そうならないためにも、コストとリターンをしっかりとシュミレーションしたうえで不動産投資を行い改善していくといった考え方が重要となります。

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