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2021.05.27

満室の窓口

アパート・マンションの耐用年数って?

不動産等の有形固定資産は時間とともにその価値が減少していきます。

マンションやアパートは耐用年数が過ぎると、「もう寿命が過ぎているのではないか...」と気になっている方もいらっしゃると思います。

今回は、耐用年数とは何なのか、また、耐用年数が過ぎた後の対策等について解説します。



<目次>
1.耐用年数とは
2.構造別耐用年数
   ー法定耐用年数
   ー物理的耐用年数
3.減価償却
4.耐用年数を過ぎた場合   
   ー税金が上がる
   ー融資を受けれな
5.対策方法
   ー大規模修繕やリフォーム
   ー建て替え
   ー売却
6.アパートマンションの耐用年数まとめ



1.耐用年数とは

耐用年数には、【法定耐用年数】・【物理的耐用年数】という考え方があります。

それぞれの内容をご説明します。


ー法定耐用年数

→不動産の種類や構造・用途によって一律に決められており、この法定対応年数によって、

価値を判定する事が一般的となっております。

 

ー物理的耐用年数

→構造物の仕組みだけではなく、材質の品質が維持できなくなる等、建物そのものが

劣化して使用できなくなるまでの年数です。


近年の建築技術は各段に向上している為、実際に建物が使える年数は

長くなっております。その為、現在の法定耐用年数は使用に耐えうる期間ではなく、

会計上の減価償却を計算する期間と考えていいと思います。


つまり、法定耐用年数≠物理的耐用年数ということが言え、建物の寿命はいかに

維持管理するかで決まります。


お持ちの物件のメンテナンスは行き届いておりますでしょうか?

少しでも心配であれば、管理会社にご相談することをおススメ致します。


※メンテナンスについてのコラムも御座いますので、よろしければご覧下さい。

▼賃貸物件に必要な点検項目まとめ

https://manshitsu.life/posts/detail/1012

▼投資物件の建物劣化を「放置」してはいけない理由

https://manshitsu.life/posts/detail/1011



2.構造別耐用年数

各構造別の法定耐用年数についてご説明致します。

消耗が早い・多数の人が利用するような建物ほど耐用年数は短く、住宅や事務所などの日常的な使用に限られる建物は耐用年数が長く設定されています。

アパート経営をご検討の際は、しっかりと考慮すべき項目だと思います。

https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/hyo01_02.pdf

(出典:東京主税局 「減価償却資産の耐用年数表(建物)」)


減価償却については次項でご説明します。



3.減価償却

減価償却とは、不動産を取得した際に、取得費用(購入金額)を一定年数に分け、毎年の経費として計上する方法です。


減価償却費は費用という名前が付いていますが、実際に毎年支出されるお金ではありません。

建築の初期投資で発生した支出を耐用年数内で費用として配分したものが減価償却費になります。

ただし、支出は無いものの、会計上の費用ではあるため、利益を小さくする効果があります。

税金は利益に対してかかるため、利益が小さくなると税金も少なくなります。

したがって、減価償却費は現金の支出がないにもかかわらず、節税効果はある大変ありがたい存在の費用になるのです。

このような減価償却の計算は、耐用年数内だけ行われることになります。



4.耐用年数を過ぎた場合の問題点

ここでは、法定耐用年数が過ぎてしまう事による問題点を2点挙げます。


ー税金が上がる

→耐用年数を過ぎると減価償却計上されなくなる為、結果的に税金が上がります。


ー融資を受けれない

→金融機関から融資を受ける場合、一般的には「法定耐用年数-経過年数」で融資期間が決まるといわれております。


例えば、築20年のRC(鉄筋コンクリート造)の場合、※27が最大融資期間となります。

(※RC造の法定耐用年数:47年-経過年数)



5.対策方法

ここまで耐用年数や減価償却などのご紹介をしてきました。

耐用年数が過ぎてしまった場合に備え、対処方法を知っておいて損はないと思います。

実際、耐用年数を過ぎてしまうと利益率が下がってしまう事が考えられます。

それぞれの対応策を挙げていきます。


ー大規模修繕やリフォーム

→耐用年数を過ぎてしまった場合には、大規模修繕やリフォームをする事が有効手段と考えます。

古くなったアパートを修繕したり、リフォームを行うことで、入居率の改善が見込まれ、建物自体の寿命も伸ばすことができます。

特に、木造のアパートなら、修繕費用やリフォームの費用が、鉄筋などのアパートの修繕やリフォームする費用よりも手軽な価格で行うことができます。

また、外壁塗装などの大規模修繕も維持費軽減につながるので、有効手段の一つだと考えます。


ー建て替え

→立地条件が良い場合には建物自体を建て替えるのも有効手段と言えます。

建て替えてしまえば、建物の老朽化でかかる管理コストや維持費を抑えアパート運用をすることができるようになります。


ー売却

→アパート経営では、どれくらい経営を続けて、どれだけの利益をだせるかを試算し、収支のバランスを考えなければなりません。
立地条件がよく、入居者の確保も容易な地域であれば立て替えや修繕をすることで、再度、利益をだすことが可能かもしれませんが、条件があまりよくない場合には、売却を考えるのも1つの方法だと思います。


6.まとめ

いかがでしたでしょうか?

耐用年数が過ぎた際に備え、準備をすることが大切です。

「リフォームや大規模修繕の費用はいくらかかるのか…」

「自分が持っている物件はちゃんと維持ができているのか心配だ…」

お悩み・ご相談事が御座いましたら、是非とも管理会社にご相談下さい。


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