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次の繁忙期にこそ決める！長期空室が続く理由と空室対策アイデア7選

賃貸物件の空室期間が長引くと、オーナーにとっては収益の損失となり、管理の手間も増えてしまいます。

しかし、長期空室の理由を正確に把握し、適切な対策を講じることで、次の繁忙期には満室にする可能性を大きく引き上げることができます。

この記事では、長期空室が続く主な理由を整理し、空室対策として効果的な7つの方法をご紹介します。

次の繁忙期に向け、確実な入居率アップを目指すためのヒントをぜひお役立てください。

1.賃貸物件の平均空室期間はどれくらい？

賃貸オーナーの皆様にとって、空室期間は重要な問題です。

賃貸物件の空室期間は平均で「約4ヶ月」とされており、5ヶ月以上空室が続く場合はもちろん、それより短くても空室期間の短縮は賃貸経営における大きな課題です。

空室期間を知るための指標として、株式会社タスが発表する「募集期間」のデータが参考になります。

このデータは、民間住宅情報会社が公開した情報を基に、成約した物件の平均募集期間を分析しています。

以下は2023年9月時点での平均空室期間のデータです：

出典：株式会社タス

※募集期間

成約物件の平均募集期間を示します。

このデータは、民間住宅情報会社の公開情報に基づき、次の計算式で算出されます。

募集期間＝平均（成約日－募集開始日）

出典：株式会社タス「2023年11月　首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版」より

対象となる10都府県（東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、兵庫、愛知、静岡、福岡）の中で、最も募集期間が短いのは京都の3.74ヶ月でした。

一方、最も長いのは静岡で6.04ヶ月です。

首都圏の4都県（東京、神奈川、埼玉、千葉）は4.07～4.51ヶ月となっており、2023年3月期データ（4.46～4.72ヶ月）と大きな変動は見られません

2.長期空室が続く主な理由

長期空室が続く主な理由を理解することは、適切な対策を取るための第一歩です。

空室が長引く原因とその対策をしっかり把握し、空室期間の短縮を目指して賃貸経営を成功させましょう。

ー需要と供給のミスマッチ

需要と供給のミスマッチとは、入居希望者が望む物件の特徴や条件が、実際に提供されている物件の内容と一致していない場合に発生する問題です。

例えば、あるエリアでペットと一緒に住める物件を探している人が多くても、その地域にペット可の物件がほとんど存在しない場合、入居希望者は選択肢が限られ、空室のある物件が見向きもされないことがあります。

加えて、ファミリー向けの広めの間取りの物件や、リモートワークに適したワークスペース付きの物件など、入居者ニーズに応じた設備や環境が備わっていないと、同じく空室が続きやすくなります。

入居者のニーズと物件の特性にギャップがあると、空室が長期化しやすく、入居者が満足する物件が提供されるまで、需要と供給のバランスが取れなくなってしまいます。

ー立地条件の不利

立地条件の不利とは、物件の位置や周辺環境が入居希望者にとって魅力的でないと感じられる状況を指します。

・最寄り駅から物件までの距離が遠い

・交通手段が少ない

・スーパーやドラッグストアが近くにない

・商業施設が充実していない

など、日常的な移動が不便である場合、駅近の物件と比べて選ばれにくくなります。

入居者が生活の利便性を感じない場合には、他のエリアにあるより便利な物件が選ばれがちです。

このように立地の不便さが要因となり、空室が増える可能性が高まります。

ー設備の古さや不備

近年、入居者は利便性や快適性を求める傾向が強まっており、最新の設備が整っている物件に対して高い関心を寄せています。

インターネット環境が整備されていない、エアコンが旧式で効率が悪い、またはセキュリティ機能が不足しているといった物件は、競合物件と比べて見劣りしてしまいます。

その結果、最新設備が備わった物件に比べて入居希望者に選ばれにくく、空室が長期化する要因となります。

入居者にとって、利便性が向上する設備や快適な住環境は大きな魅力となるため、これらが不足している物件は敬遠されがちです。

ー賃料が適切でない

同じエリアの物件と比較して賃料が高すぎる場合、入居希望者が価格に対する価値を感じられず、他の物件を選ぶ傾向が強まり、空室が長期化するリスクが高まります。

一方で、賃料を相場よりも低く設定すると、一見、入居希望者が集まりやすいように見えますが、収益面でのデメリットが発生します。

収益が減少すれば、物件のメンテナンスや修繕に十分な予算を確保できず、結果的に物件の価値が低下するリスクも高まります。

そのため、賃料設定においては、周辺の賃料相場や物件の特徴を考慮し、入居者に魅力的と感じてもらえる価格を慎重に見極めることが重要です。

3.空室対策アイデア7選

空室対策には、手軽にできるものから費用がかかるものまで幅広くありますが、状況に合わない対策を行うと逆効果になり、無駄な出費につながることがあります。

物件の現状をしっかりと把握し、効果的な空室対策を選び、安定した満室経営を目指しましょう。

ーターゲットの見直し

まず、物件の地域や周辺環境、部屋の間取り、設備などを考慮して、どのような層に最も需要があるかを見直します。

単身者向けの1Kや1LDKの物件であれば、就職活動中の学生や新卒の若手社員、または地方から移住してくる転勤者などが主なターゲット層となり得ます。

一方、家族向けの広めの間取りや、学校や病院、買い物施設にアクセスしやすい環境であれば、子育て世代のファミリー層が見込まれるでしょう。

次に、ターゲット層が求める利便性や住みやすさをしっかりと捉え、それに応じたプロモーション戦略を立てます。

例えば、若い単身者をターゲットにする場合、デジタルプロモーションを強化し、SNSや物件ポータルサイトでの広告展開、VR内覧機能の導入など、スマートフォンから簡単に物件をチェックできる仕組みが効果的です。

また、ターゲット層のライフスタイルに合わせたキャンペーンやサービスを打ち出すことも有効です。

例えば、初期費用の割引や家具付きプラン、敷金・礼金の引き下げなど、若い入居希望者が関心を持ちやすい条件を整えることで、競争力が増します。

年齢層や生活スタイルに合わせた設備やインテリアの提案も効果的です。

若年層向けには、シンプルかつスタイリッシュな内装やスマートホーム機能の導入が求められることも多いため、物件自体の見直しも必要です。

近年のリモートワークの増加に対応し、仕事ができるスペースや高速インターネット環境を整えるなど、ターゲットのライフスタイルを考慮した施策も検討しましょう。

ー初期費用の見直し

賃貸物件の入居時に発生する初期費用は、入居者にとって大きな負担となりやすい項目です。

特に若者や単身者にとっては、敷金・礼金、前家賃、仲介手数料、火災保険料などが一度に必要になることで、入居のハードルが上がってしまうことがあります。

このような高額な初期費用が、入居希望者にとって心理的な負担となり、契約に踏み切れない要因となってしまうケースが少なくありません。

そこで、初期費用を見直すことは空室対策として効果的です。

例えば、敷金・礼金の額を見直し、減額や無料化を検討することで、物件が持つ初期コストの負担感を軽減できます。

最近では、敷金や礼金を撤廃する物件も増えており、特に家賃に充てる予算が限られる若年層の入居希望者にとって大きなメリットとなります。

また、初期費用の分割支払いの導入も検討するとよいでしょう。

初期費用を一括で支払うのが難しい場合、数回に分けて支払えるシステムを提供することで、入居希望者の経済的な負担を軽減し、より入居に踏み切りやす区なります。

分割支払いの導入は、特に新生活を始める学生や若年層、単身者のニーズに合致し、柔軟で利用しやすい物件として選ばれやすくなります。

初期費用の見直しに加えて、キャンペーンや特典を取り入れることも有効です。

「初月家賃無料」や「入居時の清掃費無料」といった特典を提供することで、短期的にでも物件への関心を引きつけ、入居希望者の確保を促進します。

初期費用の見直しは特に競争が激しいエリアや若年層が多いエリアにおいては、入居率向上に効果が高く、空室対策の一環として積極的に取り入れる価値があります。

ーデジタルマーケティングの強化

デジタルマーケティングの強化は、賃貸物件の空室対策として非常に効果的です。

現在、インターネットの利用率が高まり、特に若年層を中心にSNSや物件ポータルサイトでの物件探しが主流になっています。

そのため、物件の魅力を最大限に伝えるためには、SNSやポータルサイトを積極的に活用し、ターゲット層にリーチするデジタルマーケティング戦略が不可欠です。

SNSを活用することで、物件の情報や内装、設備の魅力を広く拡散することができます。

InstagramやTikTokといったSNSは、写真や動画を通して物件の雰囲気や特徴を視覚的に伝えるのに適しています。

特にTikTokでは、部屋の内装や周辺環境の動画を掲載し、フォロワーに物件の良さをアピールできます。

リビングや寝室、バルコニー、設備などの実際の使用感や雰囲気を動画で撮影し、SNSやポータルサイトでシェアすることで、物件の特徴や利便性をアピールできます。動画では、例えばキッチンの収納スペースやバスルームの清潔感など、静止画では伝わりにくい細かなディテールまで表現できるため、入居希望者の興味をより強く引きつけることが可能です。

ハッシュタグを活用することで、物件が特定のターゲット層の目に留まりやすくなり、賃貸ニーズに合致する人々へ効果的にアプローチできます。

また、物件ポータルサイトへの掲載も重要です。

物件ポータルサイトは、多くのユーザーが物件情報を検索するためのプラットフォームであり、特に新しい物件や空室物件の認知度を高めるために欠かせません。

ポータルサイトでは物件の詳細情報を詳しく載せるだけでなく、条件や地域、価格帯に合わせた検索結果に表示されるように設定することで、ターゲット層に直接リーチすることが可能です。

さらに、VR内覧や動画紹介を取り入れることで、物件の魅力をよりリアルに伝えることができます。

VR内覧は、実際に現地へ足を運ばなくても部屋の様子を360度見渡せるため、遠方に住む潜在的な入居者や、時間が限られている人々にとって非常に便利です。

特に、物件の間取りや広さ、内装の雰囲気を直感的に理解してもらうために効果的です。

デジタルマーケティングの強化により、SNSやポータルサイト、VR内覧、動画などを通じて物件の魅力を多くの人に伝え、ターゲット層へのアプローチを効果的に行うことができます

ー設備のアップグレード

設備のアップグレードは、賃貸物件の魅力を高めることができます。

特に現代の生活スタイルやニーズに合った設備を導入することで、物件の価値を高め、長期の空室を解消します。

キッチンや浴室、インターフォンなどの基本的な設備から、独立洗面台やウォークインクローゼットのような生活の利便性を高める設備まで、幅広いアップグレードを検討することで、入居希望者の関心を引きやすくなります。

まずはキッチンのアップグレードについてです。

現代の入居希望者は、特に若年層やファミリー層を中心に、料理を楽しむ傾向が高まっており、キッチンの機能性やデザイン性が重視されるようになっています。

IHクッキングヒーターの導入や広い調理スペース、収納力の高いシステムキッチンなどを設置することで、料理がしやすくなるだけでなく、清掃の手間も軽減されます。

特にカウンターキッチンや対面キッチンのようなレイアウトは、家族や友人とコミュニケーションを楽しみながら料理ができるため、入居者にとって大きな魅力となります。

次に、浴室のアップグレードについてです。

浴室暖房乾燥機の設置や、洗い場と浴槽の広さを確保したバスルーム、節水効果のあるシャワーヘッドなど、居住者にとって使いやすい機能を導入することで、物件の快適さを高めることができます。

また、家族世帯や小さなお子様がいる家庭にとっても安心で、入居希望者に選ばれやすい物件となるでしょう。

さらに、インターフォンのアップグレードも効果的です。

防犯意識が高まる中、来訪者の顔が確認できるTVモニター付きのインターフォンや、スマートフォンと連携できるスマートインターフォンは、居住者の安全を確保するための大きなポイントとなります。

特に女性や高齢者の入居希望者にとって、安心して暮らせる環境は重要であり、このような防犯設備が充実していることで、他の物件との差別化が図れます。

住環境を向上させるための設備投資は、入居希望者のニーズに応えることで物件の魅力を高め、結果的に入居率のアップに繋がります。

賃貸物件の差別化を図り、競争力を向上させるためにも、キッチンや浴室、インターフォンなどの基本設備の充実はもちろん、独立洗面台やウォークインクローゼットなどの現代のライフスタイルに合った設備の導入を検討しましょう。

ー物件の特色を活かしたプロモーション

物件の特徴や周辺の利便性は、ターゲットとする入居者層に響くポイントを明確に伝えることで、他物件との差別化を図ることができます。

例えば、駅から徒歩数分の距離にある物件であれば、「通勤や通学に便利」という利点を全面に押し出したプロモーションが有効です。

通勤時間の短縮や、電車やバスのアクセスが良いことを具体的に伝えることで、交通利便性を重視する入居者に強くアピールできます。

子育て世帯向けの物件では、近隣の保育園や小学校、公園があることをアピールすることで、ファミリー層に安心感を与えることができます。

物件自体の特徴も魅力的に伝える工夫が求められます。

バルコニーが広く日当たりが良い部屋であれば、「日当たり抜群で洗濯物がよく乾く」や「リラックスできる広々としたバルコニー空間」というように、居住者が実際にどのようなメリットを与えるかを具体的に表現します。

また、ペット可の物件であれば「ペットと一緒に快適に暮らせる環境」や、「近くにペットの散歩ができる公園あり」といった、ペット飼育を希望する入居者に向けたアピールも効果的です。

自然豊かなエリアであれば、「自然に囲まれた暮らしを満喫できる」など、周辺環境がもたらすリフレッシュ効果を強調するのも有効です。

文化的な施設やスポーツ施設が近隣にある場合、「休日には近くでアクティブに過ごせる」や「趣味の時間を充実させることができる」といった魅力を伝えることで、物件のポテンシャルを引き出しやすくなります。

物件の強みを的確に伝えるプロモーションは、競争が激しい賃貸市場において物件を選んでもらうための大きな要素となります。

ー共用部を綺麗にする

共用部は建物に入る最初のエリアであり、訪れる人々が最初に目にする場所です。

定期的な清掃は共用部を清潔に保つ基本であり、清潔で整えられた共用部は、入居希望者や住人に好印象を与え、物件の魅力を引き上げる大切な役割となります。

エントランスやエレベーター、廊下、階段、郵便受けなど、住人が日々利用するエリアは、ホコリやゴミが溜まりやすいため、プロの清掃サービスを利用し、定期的な清掃を行うことで清潔感を維持します。

特に、ゴミ置き場などは臭いや衛生面のトラブルが起きやすい場所であり、清掃頻度を高めることで住人が安心して使用できる環境を作ります。

清潔な共用部は、住人が「ここに住んでいて良かった」と感じる大きな要因となります。

劣化が激しい場合は共用部のリフォームやアップグレードも検討すると良いでしょう。

例えば、エントランスの壁や床のリフォーム、照明の交換などを行うことで、共用部全体が明るく清潔感のある雰囲気になります。

また、照明の配置を工夫してエントランスや廊下が暗くならないようにすることで、夜間でも安全に利用できる環境を提供できます。

特にLED照明などの省エネ設備を導入することで、電気代の節約とエコ意識の向上も期待できます。

共用部を綺麗に保つことは、住人の満足度を直接的に向上させるだけでなく、入居希望者に対してもポジティブな印象を与えます。

結果として、入居率の向上にも繋がり、長期的に安定した賃貸経営をサポートする基盤となります。

ー不動産管理会社との協力

不動産管理会社は地域のマーケット動向や競合物件の情報を把握しており、どのような特徴を持つ物件が求められているか、どのようなプロモーションが効果的かを熟知しています。

この知識を活かし、物件の強みを最大限に引き出すための戦略的なプロモーションを展開することが可能なのです。

例えば、若年層が多く住むエリアであればSNSなどのデジタルプロモーションを強化する一方で、ファミリー層が多い地域では、生活利便性を強調したアプローチを行うなど、ターゲット層に合った施策を取り入れることができます。

また、管理会社の広範なネットワークを活用することで、より多くの入居希望者にリーチできます。

地元の不動産業者や仲介業者との関係を築いている管理会社であれば、物件の情報を迅速かつ広範囲に伝えることができ、問い合わせや内見の機会を増やすことができます。

特に、管理会社が運営している地域特化の物件情報サイトやSNSアカウントを通じて情報を発信することで、ターゲット層に直接アプローチしやすくなります。さ

さらに、入居キャンペーンやイベントなどを共催することで、地元の住民やターゲット層に向けた積極的な情報発信が可能です。

不動産管理会社は長年の経験から得た入居者募集のノウハウを持っており、効果的な入居促進策を提案してくれます。

初期費用の見直しや契約内容の調整、設備のアップグレードといった物件の改善提案も行ってくれるため、物件の競争力を高めるための具体的なアドバイスが期待できます。

また、空室の原因を分析し、地域のニーズに合わせた改修案やリフォーム提案を行うことで、長期空室の解消にもつながります。

不動産管理会社との連携を行い、効果的な入居促進施策を共に実行することで、安定した賃貸経営を実現する土台が築かれるでしょう

4.事例紹介：成功した空室対策

長期にわたる空室は、賃貸経営において大きな課題となります。

物件の魅力をいかにして高め、入居者に選ばれる物件へと変えていくかが、空室対策の成功の鍵となります。

今回ご紹介する事例は、徹底した改善と工夫によって、長期間の空室を短期間で解消した成功例です。

具体的な取り組みとその効果を見ていくことで、同様の課題を抱えるオーナー様にとってのヒントになることを目指します。

事例①25年築の古いアパートがカップル向けの魅力的な住空間へと変貌！

事例②賃料7,000円アップ！29年築の木造物件の価値を高めるリノベーション術

事例③築31年、3階建て物件の驚異的変身！短期間で満室達成の秘訣

5.まとめ

長期空室の課題は、適切な対策を講じることで解決の糸口が見えてきます。

賃貸市場では、需要に合った物件の魅力づくりやターゲット層への効果的なアプローチが鍵を握ります。

この記事でご紹介した空室対策アイデアや事例から、長期空室の要因に対処し、物件の価値を高めるためのヒントをつかんでいただければと思います。

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