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管理戸数4,300戸・入居率98.2％を維持する不動産会社の秘策！

今回はジェクト株式会社「満室の窓口・川崎中原店」の空室対策事例をご紹介いたします。

『5年間で長期空室（3ヶ月以上空室）を劇的に減らした方法』として、実際の市場状況や改善事例やマル秘知識とここだけの情報を大公開いたします。

 空室改善や賃貸経営でお悩みのオーナー様、ぜひご覧ください。

1.働き方改革から生まれた空室対策

満室の窓口・川崎中原店が管理戸数4,300戸（令和6年2月末）、入居率98.2%（令和6年2月末）、3ヶ月以上の長期空室0.25%以下（令和5年実績）を継続している秘訣をご紹介させていただきます。

きっかけは、働き方改革でした。

2019年の満室の窓口・川崎中原店での出来事です。

①長期空室物件

約5年前は長期空室物件が非常に多くありました。

当時の管理戸数は約3,300戸、平均で約50戸の長期空室（3ヶ月以上）がありました。

長期空室率は当時で約1.5%でした。

こちらをどうにか改善できないかということが1つの課題でした。

②働き方改革

2018年までは毎週水曜日・祝日・第3火曜日が定休日でした。

2019年4月より施行された働き方改革を視野に入れ、同年1月より第1.3.5火曜日も定休日としました。

さらに思い切って、対外的には毎週火曜日を全て定休日とし、社員の出勤する第2.4火曜日はその時間を利用し、賃貸仲介営業課の全員で空室部屋の巡回を行うこととしました。

2.空室巡回前の準備

事前準備としては、リーダーが対象となる空室物件を選定し、１チーム3名程度の社員を構成します。

そして、各チームがそれぞれステージングセットを用意します。

自社管理物件の1部屋を倉庫として使用しており、そちらにステージングセット（小物類）を常時おいています。

倉庫となっている物件から、お部屋の中に置く玄関マットやスリッパ、消臭剤、ディフューザー、照明器具、ターゲットに合わせた小物をセレクトして持っていきます。

3.空室巡回当日

ー物件掃除・ステージング設置

準備が出来次第、対象物件に移動します。

まず、全員でお部屋の掃除を行い、持参したステージングセットを各部屋に設置します。

事前に、おすすめボードというものを作成しており、お部屋の見やすい場所に設置しています。

この「おすすめボード」にはお部屋のアピールポイント、交通の便に関する情報、近隣の町情報を記載しています。

お客様はもちろんですが、他の不動産会社がお客様をご案内した際に、他の不動産会社では説明できない点をアピールすることができます。

ーステージング後のお部屋にて

空室物件の現地にて、問題点・改善点の洗い出しを行い、再度写真撮影をします。

１チーム3名それぞれが、気になる場所、良いところ、顧客層のイメージなどを付箋に片っ端から記入します。

現在・過去の入居者様（家族構成や年齢）を把握することが大切です。

お客様目線で見ていくこと、固定概念に囚われず思い切った発想も大切にしています。

ー物件共用部確認

物件の外に出て、共用部・駐車場・駐輪場に問題点・改善点がないかをチェックします。

最初に目にする場所をなりますので、お部屋同様に大切な場所として点検します。

ー物件周辺の確認

物件周りのチェックが終わると、物件から少し離れた近隣の施設の確認や地元のお店の情報を収集します。（10分圏内）

物件の顧客層をイメージしたお店であるか調査し、周辺環境情報が正しく掲載されているかをチェックします。

4.物件レポート作成

物件を見て、外周を見て、社内に戻ってきましたら、現地で気づいたことをチームでまとめていく作業を行います。

３名それぞれから別の意見が出ることもありますし、意見が一致することもありますが、気になる場所、良いところ、顧客層のイメージなど記入した付箋を貼りつけて、一通りの意見を１枚のレポートにまとめていきます。

5.物件レポート発表

チームの意見をまとめたら、全体の会議へ移ります。

各チームの代表者が、訪問した物件、訪問した周辺環境を中心にまとめたレポートを発表します。

そして、全員で問題点や改善点の意見交換を行い、「どうしたら入居が決まるか」について賃貸仲介営業課全員で議論します。

6.オーナー様提出用レポート作成

議論した内容をまとめて、最終的にはオーナー様へご提示できるようにレポートを作成します。

オーナー様へ提出するレポートの中には、巡回した際に撮影した写真も一緒に掲載します。

営業課が取り組むべき事柄や、オーナー様にも一緒に取り組んでほしい事も明記します。

このレポートを送ることで、日々行っている巡回活動の様子や、取り組んだ結果の様子も再度お伝えすることで積極的なコミュニケーションをはかり、信頼を獲得しています。

7.空室巡回後に繋がる仕事

ー情報発信

街の情報の発信に力を入れており、できるだけ正確で細かい情報を発信していくようにしています。

お店の営業時間や雰囲気、実際に飲食した感想なども含めて写真と一緒に掲載しています。

スタッフも知識が増え、接客にも生かされています。

ーフォトステ作成依頼

物件によってはバーチャルステージング（フォトステージング）の作成を依頼しています。

大きな家具・家電の設置は現実的には難しいものですので、写真での設置をお願いしています。

室内のデザインや顧客層のイメージを指示できるので、顧客層に合わせた写真を制作していただきます。

8.まとめ

満室の窓口・川崎中原店の「働き方改革から生まれた空室対策」事例をご紹介させていただきました。

定期的な巡回による細かな気配りによって管理戸数4,300戸（令和6年2月末）、入居率98.2%（令和6年2月末）、3ヶ月以上の長期空室0.25%以下（令和5年実績）を継続している素晴らしい事例です。

尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

参考にご覧ください。

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